如何判断房屋租赁合同是否有效?

一般情况下，出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，租赁合同就成立了。成立后的房屋租赁合同是否有效,有无法律效力，主要从下面4个方面进行判断。 a.租房合同主体是否符合规定，即出租人与求租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。 b.房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根据规定，有下列情形之一的房屋不得出租：1.未依法取得房屋所 有权证的；2.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；3. 已抵押，未经抵押权人同意的；4. 有关法律、法规规定禁止出租的其他情形；5.属于违法建筑的；6.不符合安全标准的；7. 共有房屋未取得共有人同意的；8.不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；9.权属有争议的。 c.房屋租赁合同的内容是否合法。在实践中，有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2%计算。从法律来说，这种约定因滞纳 金过高有失公平，属于可撤销条款。还有一种常见的情形是，有人用租来的房屋进行违法犯罪活动，若属实，则在出租人明知或应当知道的情况下，这样的租赁合同 均是无效的，不受国家法律保护，租金依法没收。 d.是否进行过登记备案。《城市房屋租赁管理办法》、《城市房地产管理法》及本市的租赁法规均规定，租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。 在实践中，对未登记备案的租赁合同是否有效有2种看法，第一种认为租房合同是无效的，第二种认为租赁合同仍然有效，但不具有对抗第三人的效力。 收起