近一段时间来，关于“小产权房”的讨论成为热门话题，特别是6月18日，建设部发布《关于购买新建商品房的风险提示》，明确表示“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋”。 很快笔者就接到一起“小产权”与“大产权”纠纷案件，该案件值得大家来关注。 一、“小产权”与“大产权”纠纷的产生： 1996年10月18日，某城镇居民通过其单位购买了位于北京市大兴县旧宫镇一房屋，建筑面积93平方米， 展开
近一段时间来，关于“小产权房”的讨论成为热门话题，特别是6月18日，建设部发布《关于购买新建商品房的风险提示》，明确表示“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋”。 很快笔者就接到一起“小产权”与“大产权”纠纷案件，该案件值得大家来关注。 一、“小产权”与“大产权”纠纷的产生： 1996年10月18日，某城镇居民通过其单位购买了位于北京市大兴县旧宫镇一房屋，建筑面积93平方米，在支付房款5万元后，1998年11月旧宫镇政府房管科给其颁发了《住宅楼居住产权证》。2007年6月11日，一个拿着该房屋大产权证的人将该居民的丈夫告上法院，称自己于2007年3月从北京宣兴开发股份有限公司购买了此房，并于2007年5月取得此房的“中华人民共和国房屋所有权证”，在后来发现该房屋有人居住，因此要求李长启腾退楼房。小产权遭遇大产权，法院会支持谁的主张? 二、经过讨论，大家不过有以下两种观点： 一是小产权不符合国家规定，无论是购房合同还是镇政府颁发的“小产权证”都是无效;二是小产权也是产权，国家法律并没有规定合法建造的小产权房屋不可以买卖，也就是购买小产权所签订的合同及“小产权证”都是有效的。但无论法院如何判决，都将会备受关注。 三、以下是相关的资料，给大家作为参考 “小产权房”出售方一般为农村集体组织或者村民，而购买方存在两种情况：一是集体经济组织内部成员，二是集体经济组织以外的人。村民将农村房屋出售给本村集体经济组织内部成员，认定买卖合同有效没有什么异议。农村房屋出售给集体经济组织以外的人即外村农民或城市居民，合同效力的认定，目前有两种截然相反的观点。 一种观点认为“小产权房”买卖合同无效。理由是：其一，根据《土地管理法》第62条及其他条款的规定，农村宅基地属于农民集体经济组织所有，能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织的成员，且一户只能享有一处。如果允许农村房屋出售给集体经济组织以外的人，将导致房屋项下的宅基地使用权一并转让，这势必导致宅基地使用权享受主体的扩大化，违反《土地管理法》中关于宅基地使用权身份限制的规定。其二，《土地管理法》第63条规定：“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”如果农民的房屋允许自由买卖，就是将与房屋相连接的宅基地使用权作为标的物出卖了，实质上就是对农民集体所有的土地使用权进行非农业建设，因而为该规定所禁止。其三，1999年国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。” 另一种观点认为“小产权房”买卖合同有效。理由是：其一,1963年3月20日中共中央《关于对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》第二项规定：“社员有买卖房屋的权利。房屋出卖后，宅基地的使用权即随之转移给房主，但宅基地的所有权仍归集体所有。”这一规定，明确了农民拥有买卖房屋的权利，并且房屋买卖完成后，宅基地的使用权也随之转移。 其二，最高法院〔1992〕民他字第8号农村房屋买卖按约定交付房款以及管理房屋的买卖有效。 收起
