动用维修基金业损害到其它业主的权利吗

许多购房者在购买房屋时都会知道要缴付一笔“公共维修基金”，用于日后自己所在楼房的公共维修。然而，对于大多数业主而言，这笔基金总共有多少、什么时候可以动用这笔钱、具体又该如何动用等等问题，往往都有些不明不白的。 而近年来随着房龄上升，特别是像最近这样的高温、雷雨季节，不少房屋都出现了损坏、老化的问题。可是在实际申请使用公共维修基金的时候，一些小区业主却发现困难重重，不但申请难、动用难，而且手续繁复、耗时弥久，最终甚至还是有房屋得不到拨款修理。这都是为什么呢？ 业主共有 专款专用 在定义上，公共维修基金又称“专项维修基金”，是指住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项账户，并授权业主委员会统一管理和使用的基金。一般而言，公共维修基金的收取比例按照购房者从开发商处购买房屋、办理产权过户时总房价2%~3%的比例缴纳至物业所在区房地产主管部门指定的商业银行。 按规定，公共维修基金应由该物业内的业主共同筹集，业主按照缴纳比例享有公共维修基金的所有权，但使用权归全体业主所有，单个业主不得向银行提取自己所有的维修基金部分。同时，公共维修基金也与具体房屋相结合，随房屋存在而存在、灭失而灭失，不因具体业主的变更而变化，因房屋产权变更成为新业主时，维修基金也应经旧业主更名为新业主名下。 在具体使用上，公共维修基金则应用于房屋保修期满后房屋主体结构、公共部位和公共设施设备的大中修以及更新改造工程。房屋主体承重结构部分包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等；公共部位是指户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；公共设施设备是指房屋及相关配套区域内、由业主共同拥有并使用的上下水管道及设备、配电线缆及设备、电梯、公用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、非经营性车场车库和其他共用设施设备等。 不难看出，公共维修基金在设立上是业主共用、专款专用的，日常的一般小修无法挪用该资金，基金的管理上也有据可依。然而近日央视披露，全国公共维修基金已超万亿元，但使用率极低。许多需要使用这笔钱维修建筑物共用部分的居民发现，“看起来很美”的公共维修基金却很难提取出来，这样的情形又为何会出现？ 四大难题待解决 原来，自1998年，建设部、财政部发布《住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》并开始征收房屋公共维修基金以来，就一直存在着四大难题，影响着该资金的顺利使用。 其一，早期业主买房时，由开发商代收公共维修资金，然后交到政府管理部门。根据要求，开发商应按照每户业主所交的金额，建立出清晰的业主明细账。但当时没有统一的网络管理平台，有的明细账是纸质的，录入时信息出现了误差，还有的信息丢失，导致公维资金与业主信息关联不上。而公维资金使用前，第一步就是要做好系统数据关联工作，明确哪一户业主是谁，名下有多少公维资金，修公共部位要从哪些户出钱，每家出多少。由于数据关联工作没做好，就导致很多小区申请公维资金难或者慢。 其二，找齐2/3的业主签字也往往困难重重。原来，申请使用公共维修基金时，一般需要找涉及区域中的2/3的业主签两次字，然而有些业主对于没有影响到自身的问题却不愿签字。比如电梯坏了，住在一、二层的业主就不太愿意签字；屋顶漏水了，非顶层的业主也不愿意签字。有时即使业主同意签字，但有的业主不住在小区，房屋长期出租，有的业主三天两头不在家，光找人签字就要花费数月的时间。 还有的小区房屋权属不清，商品房和房改房混杂。在申请使用公维资金时，由于房改房没有统一的公维资金系统，需要售房单位去申请提取公维资金，但售房单位可能已经不存在，或者已经将房屋转手。而央产房的公维资金申请使用，又需要到中央单位房改部门去申请办理。手续繁复、流程缓慢也加剧了资金动用的难度。 另外，同一个小区，有的业主缴了公共维修资金，有的没缴，当共有部位设施需要维修时，发现钱缴得不全，已缴资金甚至不够一次维修。这也是部分小区遇到的公共维修基金使用难的症结所在。就这样，好好的一笔“专款专用”基金就被弄得如此“使用不便”了。 更透明、更灵活 信息透明度不够也是阻碍公共维修基金发展的一个因素，有的业主表示，物业应把详细的信息均张贴公示，如电梯坏在哪儿、维修明细是什么、哪家公司维修、动用多少资金等等，业主有权知道这笔钱具体用在哪、怎么用的，这样才能安心签字。 同时，按照原建设部1998年出台的规定，由于只明确了缴纳和使用对象，却没有明确监管单位，也造成了基金的不稳定因素。许多城市的公共维修基金都是“活期存款”，如此一来，大量基金如同进入“休眠”期，存款所得的利息远远比不上通货膨胀，必然造成基金的缩水与贬值。而以电梯的使用年限15年为例，巨额的房屋维修资金“沉睡”在银行账户上，不仅跑不过通胀率，还蕴藏着维修费用的逐年增长，在缴存资金进入15年之后的使用高峰期后，无法满足长远需求的巨大隐忧。届时出现资金不够、需要补缴等问题的话，又会使公共维修基金的动用难上加难。 对于这些问题，北京市住建委日前就《关于简化程序方便应急情况下使用住宅专项维修资金有关问题的通知》公开征求意见，规定应急使用公维资金的小区将可快速修房。其中提到了多项解决当下困境的变通意见，如新政策中规定，六种情形可以申请应急维修，不需要2/3业主同意，其中包括屋面防水损坏造成渗漏；电梯故障危及人身安全；高层住宅水泵损坏导致供水中断；楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险等。专家也指出，加强维修基金的使用管理更在于有效的业主大会。业主大会是维修基金持有和管理的主体，不仅便于使用好这笔钱，也有利于更好地监督物业的工作。 应该说，随着公共维修基金逐步进入正常的使用高峰，进一步完善原有的政策规定，并让资金的监管、使用、维护都能更加透明和灵活，才是行之有效的方式。也只有这样，才能真正让这笔钱成为房屋的“看病钱”、“养老钱”，保障每一个业主应有的权益。 收起