买房的时候宣传“买一层享两层,超大地下室空间赠送”结果送的是违章建筑,如何处理?

你好，就你的提问回答如下：    1、认定开发商是否构成虚假房地产广告欺诈行为，要区别对待：(1)夸张性宣传。有些楼盘广告内容属开发商宣传所需的夸张性文字,目的是为了引起注意，制造声势、氛围, 并没有明确的指标,如“理想居所”、“居家首选之地”、“温馨家园”等词句。这些广告仅仅构成了要约邀请,在法律上没有约束力。开发商发布上述广告,只为引起人们的注意,其目的是吸引广大的客户向自己发出要约,至于究竟是不是“理想居所”或“居家首选之地”,完全由客户自己认识和决定,开发商无需为此承担责任。(2)故意虚构事实或隐瞒真相。如果开发商主观上故意虚构事实或者隐瞒真相，诱使业主购房，根本无意或不能履行广告承诺，那么开发商发布的是虚假房地产广告，实施了欺诈行为。即使开发商完全按房地产买卖合同本身交付了房屋，其欺诈行为也不能因为交付了房屋而改变。因为业主购买房屋，不仅购买的是房屋本身，而且包括开发商在广告中承诺的与之相适应的小区整体环境，这时开发商就应承担其虚假广告的法律责任。    所以，认定房产商的广告是否构成欺诈广告，应结合案件的具体情况，即根据开发商是否明知或应知其广告承诺根本不可能实现、开发商有无履行广告承诺的本意等情况进行综合判断。    2、本案中，开发商宣传中着重突出了地下室的使用效果，地下室对于购房者购买房屋有很大的吸引作用，也很大程度上影响了购房的价格，所以，所以，关于地下室的宣传应当作为合同的一部分，在开发商实际交付的地下室达不到广告宣传中所起的作用的情况下，开发商构成构成违约。但是此种情况下购房者是否可以行驶合同解除权，要看开发商的违约是否达到了一个度，这个度就是因为开发商的违约导致购房者完全无法实现合同目的，该房屋对于购房者失去了预期的使用价值，只有在这种情况下，购房者才有权解除合同，要求退还购房款，否则，购房者只能要求赔偿损失或者要求开发商进行整改以达到广告宣传中的效果。    3、送的地下室没有预先设立专有通道，需要业主自己开挖修建，这个明显不符合你们之间的合同约定，你有权要求开发商修建专有通道，但是以此为由主张退房是不行的。    4、《城市房地产开发经营管理条例》（国务院发布，1998年7月20日实施）第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可使用；未经验收或者验收不合格，不得交付”，所以，如果开发商的房子没有经过竣工验收，是不能交付使用的，此时，作为购房者可以拒绝接收房子。如果你们在购房合同中有约定交房期限，那么在超过交房期限之后，你立即给房地产开发商发书面通知，要求立刻交房，如果发了通知3个月仍不能交房，那么你可以立即解除合同，要求退款。这也是一个很实用的退房的手段。    5、希望你对我的回答满意，如果仍有疑问，可以追问或者给我来电。 我的补充： 2015-09-08 09:38 收起

您好，很高兴为您解答。    首先，根据《商品房买卖合同司法解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。    因此，本案中，对方所做的宣传与实际不符，那么对方的行为是违反合同约定的，那么应该承担违约责任。因此，您可以基于双方的购房合同要求对方支付违约金。    其次，本案中，对方如果存在欺诈，您是可以基于合同法规定，主张撤销合同。根据《合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销： （一）因重大误解订立的； （二）在订立合同时显失公平的。 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。    因此，对方的行为已经构成欺诈，您可以跟对方先协商，要求退房，对方不同意的，可以收集证据，起诉到法院要求撤销该购房合同。    希望我的解答您能满意，并采纳为最佳答案，如有问题，可以追问或者加好友联系为您指导服务。 我的补充： 2015-09-06 22:12 收起

您好，可以要求退房。      第一，对方所做的宣传与实际不符，那么对方的行为是违反合同约定的，那么应该承担违约责任。因此，您可以基于双方的购房合同要求对方支付违约金。    第二，根据《合同法》第五十四条的规定，对方的行为已经构成欺诈，您可以跟对方先协商，要求退房，对方不同意的，可以收集证据，起诉到法院要求撤销该购房合同。    开发商的行为已经构成欺诈和违约，建议你先跟对方先协商，重点把之前他们宣传的广告和当初的虚假承诺的事实进行取证，可以采用录音录像的方式，也可以带证人前去。在确定上述证据拿到手后，你们再要求退房，如果对方不同意的，你们也已经收集了有效的证据，然后根据证据起诉到法院要求撤销该购房合同并赔偿你们的损失。另外，受到开发商欺诈和违约的肯定不止你们自己，如有可能建议联合其他被欺诈人一起去要说法，有时候开发商会因为怕事态严重中，而顺利的同意你们的要求，这样你也不用费心费力费钱的去起诉了 收起