买房子不能更名

最近看起了一个房子，由于房子比较新所以卖方的房权证还未办理下来，开发商承诺的是一年之内办理下来，总价33万，卖方要我先付30万然后剩下的3万等明年房权证办理下来了过了户再给，双方写一个合同书，一切条款写进去，如：到时候他不卖房子了，或者他到时候不给你过户这些都写上去然后拿到公证处公证，我不知道这样子安全吗？合法吗？会有风险吗？谢谢！ 收起