私募基金管理人如何成立一只契约型地产私募基金?

从2014年基金业协会颁布私募监管新规后，契约型基金俨然成了一种神器，大家都在尝试，小弟有幸也试过几单地产私募的契约型基金，简单分享如下：1.基金管理人必须是已经完成登记的私募基金管理人，这是契约型基金能完成备案的前提。2.第三方托管，托管机构一般是券商和银行，相比而言，券商更加灵活，至于有朋友说的券商在协会有路子，可以解决备案加快的问题，这个目前还没体会。另外采用券商托管，不会单独签署托管协议，只有一份基金合同，投资人，管理人和托管人签署，基金合同中约定了托管条款。3.备案，目前做过约10单契约型基金，备案并没有遇到特别的问题，虽然有时候协会的哥哥姐姐会电话问一些问题，并要求修改，但基本都是可以解决的问题，也会顺利备案。补充一点，以我们跟券商托管交流的经验，一般是在发行基金时，管理人可以先在协会系统录入基本信息，管理人，基金名称，规模，这样就可以拿到备案号，有了备案号，托管机构就可以开立托管户，正常推进基金的募集和成立以及对外投资，备案可以在基金成立后做，只要投资人是合格投资人，录入信息无误，备案不会出现不通过的问题，最多修改几次而已，但并不影响基金运作和投资。4.管理，基金成立后，基金管理完全由管理人按照基金合同管理，只要符合约定，托管人不会有什么问题。5.结构化，契约型基金内部可以做一定的结构化，只要做到同一级的投资人同股同权即可。以上就是几点简单的分享。这些经验只限于地产私募，证券类没做过，没有经验。至于契约型基金的优势，这个大家都研究的比较透彻，我理解除了通道费用节省，人数200人，省去工商注册环节的优势外，最大优势在于契约型基金不是一个法律主体，不是独立纳税主体和代扣代缴义务人，所有收益由投资人自行缴纳，但是否就可以理解为是税收优势，这一点业内都趋向于乐观，但风险在于，保不齐税总哪天会发文规范，要求基金或管理人或托管人代扣代缴。 收起

现在在证券投资基金业协会备案的基金管理人即可发行契约性基金，因为协会那边没有明确的规定，所以对一楼的答案进行部分修正，一楼的答案应该是契约基金投资二级市场的操作模式，需要开具证券账户，但是现在把契约基金投资于实业经营的话其实时间会更短，市场上其实已经发行过好几只类似的基金，如诺亚，这种情况下实际上只需要托管行办理开户、基金管理人把资金募集完毕，完成简单的验资可以进行直投，资金投放后再去基金业协会备案就成，程序较为简单，但是鉴于目前基金管理人的资质、业绩能力的缘故，资金募集存在问题，基金管理人发行这类基金还是较为谨慎…… 收起

早就被邀请了，但是正在学习阶段，不敢随便乱写，但是看回答的人不多，就先写点，欢迎讨论。流程1.募集前 找托管人，银行或者证券，需要看有没有托管资质，然后签署相关协议，让托管人给你开户。2.募集期 跟投资者签订基金合同3.基金成立 资金到账，不一定钱真的到账，至少有两个人就行4.基金备案 去基金业协会备案，会给你个代码，这个周期最长5.基金投资 账户开立，管理人提供资料，托管人完成 这是大的流程，细的话还有一些东西，但是总体而言比公司或者有限合伙简单一些，现阶段就是备案时间长，全下来1-2个月吧。需要注意的就是找托管人的时候，一定要有资质，然后基金业协会有关系，能使备案的时间短一些，基金产品创设、份额登记、财产清算、绩效分析、会计报告等事项是不是提供完善的服务。优势： 1、不必再通过通道发行，简化了发行流程；节省了通道费用（现在的通道费用大约为 0.4%左右，之前的通道费用不仅更高而且还会设保底金额）。 2、避免了很多投资限制，比如通道机构会在私募基金的投资策略中设置投资限制条款，限制个股比例、多空单、仓位等；私募机构不能自己下单，只能通过授权给通道机构统一下单等。 3、仅需通过基金合同约定各种法律关系，避开了成立企业（有限合伙制或公司制）所需的工商登记及变更等手续。 4、投资者人数优势：单只契约型基金的投资者人数累计不得超过二百人，投资门槛 100 万元（《证券投资基金法》）；而通过通道发行的私募基金只有 50 个小额（100 万-300 万元）；有限合伙企业和有限责任公司则不能超过五十人（《合伙企业法》、《公司法》）。 5、税收优势：契约型基金本身为一笔集合财产，不被视为纳税主体，并且不代扣代缴个人所得税；有限合伙企业也不被视为纳税主体，但代扣代缴个人所得税（20%）；公司制企业本身为纳税主体（25%企业所得税），代扣代缴个人所得税（20%）。 收起

众所周知，私募基金的组织形式主要有三种，分别是公司制基金、有限合伙基金和契约型基金。在我国，由于法律、政策原因，在今年以前，契约型基金无法由私募管理人独立应用，比较盛行的方式是公司制基金和有限合伙基金，又由于有限合伙基金设立、运行简便灵活、可以避免双重征收所得税，呈现出后来居上的态势。相比公司制基金和有限合伙基金，契约型基金的优势还在于以下几个方面：第一，募集人数范围扩大。第二，投资的流动性更好 第三，税务处理上的利好当然，无论是有限合伙私募基金、公司私募基金或契约型私募基金，站在不同角度都能找出其各自的优劣，无法僵化的予以评价，应该根据己方的实际情况进行选择，同时注重三种形式之间的互补和合作运行的空间。欢迎私信交流~ 收起