私募巨头 KKR 为何到今年才发起首个房地产基金?

谢邀，最近比较忙，实在是没时间（我不会告诉你我最近在参与一个地王项目的），只好简单答一下，这个问题其实很大，我的看法是：可能是因为房地产不适合KKR的玩法。首先说KKR吧，我不知道题主“美国20世纪初的房地产牛市”是不是笔误，因为KKR是1976年才成立的，如果说21世纪初（1998-2006次贷危机之前）的话倒是可能更为准确。。。实际上，KKR在成立的前几年都是在惨淡经营，案子的金额也不大，直到80年后期的一系列收购，特别是对雷诺兹·纳贝斯克（RJR Nabisco）烟草公司的收购，让其名声大噪，这次收购资金的规模虽然超过250亿美元，但其中KKR使用的现金还不到20亿美元，KKR用的就是发垃圾债的高杠杆玩法，用我要收购的资产为抵押发垃圾债，典型的空手套白狼。虽然这个案子KKR最后收益平平，但我们从中可以总结出KKR喜欢的投资标的，那就是：实体企业，特别是消费类企业。为什么呢，因为这种企业发展空间大，好讲故事。对投行业务了解的朋友都知道，一个企业的想象空间到直接影响到其在资本市场的估值，而PE也不会跟企业天荒地老海枯石烂的，一般都会在感觉企业价值处于最高点时抛出股权，锁定收益。而美国的房地产市场，在美国60年代城镇化基本完成停止后就开始萎靡，各大房地产基金更多的是通过对商业地产的收购、运营然后发行REITS来获取收益。而房地产行业，在我看来，实际上是一个没有什么故事好讲行业，即使在98年-06年次贷催生的房地产泡沫之下，美国房地产价格也只涨了一倍，PE和投行没有吹牛的空间，这是房地产行业的客观发展规律。这样的收益率显然是KKR这种“门口的野蛮人”不能满足的。而同期股市上面涨一倍的股票遍地都是，别说一倍了，一百倍的都很多，典型的如苹果公司，股价从2003年的0点几美元 涨到今天的429美元。。。下班了，等下次有空再补充吧。。。 收起

谢邀。据我理解，你问的是KKR的整体投资策略的问题而非单一中国市场问题，那这个就和公司本身有关系。确实房地产行业从估值模式，投资模式，投后管理与退出都与其他行业不大一样，所以确实取决于团队经验，相关社会资源整合能力以及具体的投资/投后管理水平等等。 我并不清楚也无法揣测为何KKR之前没有如黑石般早早进入房地产市场，至今为止KKR房地产团队依旧非常小，可见他们对其房地产业务的业务水平依旧没有足够信心。KKR的投资逻辑就是经典的杠杆收购，其中不乏恶意收购。简单点说投资好的机会，控股，管理并退出。近年来KKR也将业务拓展到二级市场与信贷市场，更逐渐的向一个全方面的Alternative Asset Manager靠拢，与黑石一样，平台与业务的多元化能帮助公司为客户量身定做不同的产品与策略，也能更好的协同各业务部门的优势与长处。而在亚洲KKR主要focus在growth capital，原因大致有三：1，亚洲许多私人企业为家族控股，取得控股权相当困难。2, 亚洲信贷市场不发达/体制不同，无法进行欧美传统LBO。3，就中国而言，私有化国企对外资PE来说相当艰难。现在房地产的机会？这个问题确实太宽泛，确实房地产细分依旧有不同的地产类型，但是我认为，在中长期来看，房地产必然是绝佳的领域。中国人口基数庞大，一直都有刚性需求，该需求来源主要缘由人口大多密集于城市与沿海地区。随着国家对于城乡一体化的侧重，三四线乃至乡镇城市的地产空间将会大大提高，随着城乡发展差距的缩小，人口必会流动至现在看来较不发达的地区，该刚性需求驱使各种地产类型的开发机会。 收起

楼主爱思考，谢腰子！对他们的投资逻辑难猜测，能回答的有限。KKR从发展史来说，主要以LBO发家，但是其对RE业务的确没有BX,Warburg pincus,carlyle等几家alternative investment firm主动积极，紧随TPG美国开始从事RE业务后，KKR也高调出柜。KKR关注地产业务依旧，长期把real assets作为业务板块，也尝试过多次，但是始终无法像BX一样做得风声水起至于中国市场，之前KKR和远洋做了一个地产基金，但是合作的效果不是很好，一直做得低调也辛苦。近几年国内地产基金发展迅猛，人民币和美元基金各有特色，江湖纷争，我们拭目以待。至于刚才朋友提到的星浩资本，我觉得他们就是拿地产基金的融资成本做开发商的事情，如果从产品和商业运营能力来说，未来还是有一定风险和难度的，持保留建议。 收起