房地产是暴利行业吗,房地产开发商利润率到底有多少?

我现在在一个省会城市工作的会计师事务所工作，审计过不少房地产企业，另外我也在一家上市房地产企业做过财务工作，我想试着回答下这个问题。我觉得目前来看，房产企业已经远远不是前些年那样属于暴利行业了。以我在房地产企业做的时候开发的楼盘为例：均价20000，楼面价（就是土地款除以建筑面积）10000，建安成本3500，管理费用和销售费用平均1000。这样大致算来，房地产企业每销售1平方米息税前利润是20000-10000-3500-1000=5500元。然后我们再来算算银行利息也就是房地产企业开发具体楼盘向银行申请开发贷款所需支付的利息，这个楼盘总投资大概26个亿，自有资金12亿，向银行筹集14亿，2013年银行贷款3-5年的基准利率是6.4%，开发贷款一般需要上浮一些，这个楼盘上浮30%，所以开发贷利率是6.4%*（1+30%）=8.32%，借款两年，利息总额为14亿*8.32%*2约为23000万，每平米需要承担的利息费用约为2000元。所以每销售一平米的税前利润是5500-2000=3500元。然后再算一下税金，首先是流转税，其中营业税率是5%，营业税是20000*5%=1000元，教育费附加及地方教育费附加和城建税是以营业税作为计税基数，综合税率是12%，所以教育费附加为1000*12%=120元，所以每销售1平米扣除流转税的利润是3500-1000-120=2380元。注意，还没完，我国还有土地增值税，这是根据土地增值额来计算的，采用超额累进税率，所谓超额累进，就是赚的越多，土地增值税越多。土地增值税的计算比较复杂，我就不详细说了，直接给出大致的结果，为增值额的30%，大概每平米要交2380*30%=714元，所以再扣除土地增值税的每平米利润为2380-714=1666元。你以为税完了吗，还有一道所得税，这个是根据利润总额的25%征收的，所以要交所得税1666*25%=417元，所以最终每平方米赚1666-417=1250元。最终的利润率为1250/20000=6.25%，这个利润率能说是暴利吗，注意啊，我还收着算的，很多小税种根本没考虑（契税、印花税等等），另外小的开发商贷款利率要上浮50%，还有就是最关键的你能保证你开发的楼盘每套都卖出去吗，如果卖出去要几年时间呢？卖不出去就意味着资金链断裂，因为房地产开发前期需要投入大量资金，地价和银行贷款利率以及建安成本都是真金白银投入的，所以房地产企业目前的艰难处境是可想而知的了。所以，以我国的高地价，高利率，高税率来看，房地产行业绝不是暴利行业，至于现在的限购限贷是否合理，你们就自己想想吧。 收起

大量地产界人士在这里吐槽啊，题主的问题其实并没有质疑房地产应不应该暴利，而在问是不是暴利。是不是暴利，这个是相对的，和制造业或者航空业比，房地产普遍2位数的净利绝对是暴利；同时就算很多存在暴利的行业，其实大家能看到的赚到暴利的企业永远是少数比例的。而且在一个竞争的市场环境下，能赚到暴利的企业一般都需要具备几个条件，要么在一个市场领域有先发优势，比如Apple；要么就是能形成一定的技术垄断，比如医药行业；还有或者就是资源或流通渠道的垄断，比如很多你懂的被打了不少老虎和苍蝇的行业。房地产可以赚到相对的暴利，就是因为房地产属于一个资源被垄断的行业。如果大家质疑这句话，我的建议大家要对行业进行广义的理解，一个行业是有产业链的，产业链的上游就是产生这个产业必要资源的地方，在本国就是政府，所以从这个角度来说，咱们政府也是房地产行业的从业实体。因为存在这种上游的垄断，所以直接下游企业也就是房地产开发商就有了很高的进入门槛，这也意味着可以寻求暴利的机会以及对应的风险。至于房地产的利润率究竟有多少，很多人的回答已经说得非常细致了。而价格，最核心还是由供需关系决定的。中国房地产的需求，并不能简单的说是居住需求，就是用城市化来说也不完全，还有大量的投资需求存在。一说房地产就能说到宏观经济去了......打住。。。 收起

不是房地产行业的，但是前阵正好跟着老总到厦门与中交海西总部接触，对方总经理叶XX介绍他们一个房地产项目的时候听的。没有具体的数据分析，也没有专业的词汇，但是让我印象最深的就是对方说，中交海西总部到厦门两年多运作这个项目，现在楼盘正在建，但基本已经预售完了。就这个项目，就运作了两年，利润30亿。可能存在中交作为央企的优势和帮政府修地铁做基建的关系，从政府手里低价拿地，同时把地铁线路改了改在自己楼盘下开了一站等因素，但是资金回收的如此快确实比一般同规模的工业项目要强很多。另：周边楼盘卖的都没他们的好，除了地铁优势之外，他们的户型相当不错，送的面积不少……整个项目给我的概念就是，房地产项目做得好利润可以超高，投资回收期很短，比工业项目强多了。或许是个特殊的例子，但是或许能代表部分典型的企业……PS：国企或者大企业都是低价拿地，以整体的大规模投资诱惑政府，然后让政府给一些优惠条件，比如零地价，成本低价等等等等…… 收起