以上是从理论逻辑的角度来指出教科书的传统分析的问题。接下来我还要从事实验证的角度来说明这种教科书的传统分析是被事实推翻了的。教科书的传统分析的结论，是价格管制会导致需求得到满足的买方数量减少，而卖方则是得到的价格减少，真的会是这样吗？大家来设想一下这么一种情况：你是一个房子的房东，你把这房出租，在市场的自由运作之下，你能收到的房租是1000元/月。现在突然之间政府说为了让穷人也能租得起房子，于是强 展开
以上是从理论逻辑的角度来指出教科书的传统分析的问题。接下来我还要从事实验证的角度来说明这种教科书的传统分析是被事实推翻了的。教科书的传统分析的结论，是价格管制会导致需求得到满足的买方数量减少，而卖方则是得到的价格减少，真的会是这样吗？大家来设想一下这么一种情况：你是一个房子的房东，你把这房出租，在市场的自由运作之下，你能收到的房租是1000元/月。现在突然之间政府说为了让穷人也能租得起房子，于是强行规定你的房子只准租800元/月。你说你会怎么办？教科书的传统分析的结论的经济含义是，你会忍气吞声地接受政府的管制，但只把房子的80%的面积出租。显然，你其实不会这样选择。你会选择的一个最简单（也就是交易费用最低）的办法是：你按800元/月的“政府指导价”来出租房子，但你要先收取2400元的“签约费”，然后才会跟租客签一年的租赁合约。谁不肯接受这签约费的，你根本就不会把房子租给他！租客会不会接受这额外的签约费呢？如果他本来也接受1000元/月的话，他一定也会接受这额外的签约费，因为这签约费摊分到一年的12个月里，平均每月就是多了200元，加上800元的租金之后其实跟原来的1000元没有区别。而且，更重要的是，市场上不会真的有本来值1000元的房子现在以800元出租，你能想到用签约费来收回被政府管制侵犯了的房租收入这一招，其他房东也会想到，于是所有卖方都会这样做，所以租客只能接受这个价，就跟没有政府的价格管制之前他只能接受市场上自发形成的价格是一样的。别以为这是我想象出来的情况，现实中这种情况确实发生了。纽约就实行着这样的房租管制，结果催生了一种叫“钥匙金”的玩意儿，表面上是说你要租我的房子，除了每月要交那被管制着的低房租之外，还要在搬进来的时候就交一笔钱去买我的钥匙——你没我的钥匙怎么能进门呢？——所以这“钥匙金”的本质就是我刚才说的“签约费”。纽约还出现过租客高价购买房子里的把破椅子的事情，都是房东以各种各样的名义来收回那被政府管制所侵犯了的房租收入。类似的现象也在香港推行租务管制的时候出现。香港人的想象力更丰富，把那个“签约费”叫做“鞋金”！就是说我这房东为了找到你这个合适的租户，走了很多路，把鞋子都磨破了，所以你要给我钱去买新鞋。至于那新鞋的价格是多高，自然完全不取决于鞋子本身，而是取决于政府管制所侵犯了的房租收入有多大！（以上引用自张五常《经济学讲义》） 收起
