不请自来，自住房的户型原来是这个样子，大开眼界哇。至于答主列出的户型，真不想点评了，随便一看：卫生间是暗卫，厨房位置不合理，整个户型进深过大……用好户型的标准来衡量这些户型简直就是——横看成翔侧成翔，远近高低还是翔。网上搜集了下这个楼盘自住型住房的户型，户户有亮点，家家皆可黑，各位请看详情：北京保利首开丽湾家园项目户型图。答不对题，我来浅显的分析一下这坨翔形成的原因，为建筑设计师洗洗地，洗刷翔塑造 展开
不请自来，自住房的户型原来是这个样子，大开眼界哇。至于答主列出的户型，真不想点评了，随便一看：卫生间是暗卫，厨房位置不合理，整个户型进深过大……用好户型的标准来衡量这些户型简直就是——横看成翔侧成翔，远近高低还是翔。网上搜集了下这个楼盘自住型住房的户型，户户有亮点，家家皆可黑，各位请看详情：北京保利首开丽湾家园项目户型图。答不对题，我来浅显的分析一下这坨翔形成的原因，为建筑设计师洗洗地，洗刷翔塑造师的美名。1.项目背景东坝南区12万平米地块出让 起拍价17.5亿，从这篇文章里知道该项目建设用地面积为47777.46㎡（约71.66亩），规划建筑面积不大于93534㎡，反算容积率不高于1.96。保利首开联合体21亿竞得朝阳东坝南区地块，拿地时间2013年11月4日，地价21亿，自住房配建面积5万㎡（即前面提到的规划建筑面积中有5万㎡是留给自住房的），自住房现价2.2万元。2.售价倒算项目楼面地价=21*10000/9.3534=22451元/㎡。整个项目的楼面地价均价就已经达到了22451元/㎡，而限价房售价才22000元/㎡，再加上建安成本等其他各种费用，自住房这部分肯定是亏钱的，整个项目要想盈利，剩下那部分非限价房就必须卖出极高的价格。 我们简单倒推一下非限价房到底要卖多少钱，整个项目才会不致于亏钱。前面项目背景中提到的规划建筑面积是给的上限指标，在实际开发中实际的建筑面积可能与规划指标不一致，估算时采用 @ZioiN Sun提到的数据：自住房建筑面积：58940㎡。非自住房建筑面积：26004㎡。总建筑面积：88384㎡。土地成本=21亿元。建安成本=88384*5000=4.4192亿元。自住房销售收入=58940*22000=12.9668亿元。非自住房销售收入=（土地成本+建安成本）-自住房销售收入=12.4524亿元。非自住房销售均价=非自住房销售收入/非自住房面积=12.4524*10000/2.6004=47886元。也就是说考虑到项目不亏损，非自住房的售价需要达到至少480000元/㎡以上。（如果进一步考虑所得税与增值税的缴纳，以及开发商一个较为合理的成本利润率，保守点，就算10%吧，那么非自住房的售价必须进一步提升，这中间计算稍微复杂一些，后面再补上）3.物业类型选择本项目位于北京市东北方向，五环外靠近五环。对北京市场极不熟悉，搜房上看了下，这一区域高层新房售价约3~5万元。而从产品单位售价来说，一般是别墅＞洋房＞小高层＞高层。如果全部做高层，非自住部分溢价起不来，想赚钱不容易。为了赚钱，非自住必须往高溢价的洋房、别墅靠，但是别墅和洋房费地。比如建筑面积1000㎡、楼层3层的别墅，投影下来需要土地约333㎡；同样的土地如果修洋房，是洋房可以修6~7层，建筑面积可以达到2000㎡左右；同样的土地如果修高层，假设修到30层，则建筑面积可以达到2万㎡。为了修别墅，就必须尽可能的压缩自住房的用地面积。4.设计师的无奈请看如下示意图，如果建筑的大小合理，并保持合适的间距，这样楼栋的采光通风面变大了，但是费地！为了集约土地，那就缩小楼间距，缩到30米，不够，缩到20，不够，直至没有，就成右边的情况了。左侧情况，户型做的较为方正即可保证通风采光要求；而右侧，除了几个转角处外，中间的户型就必须做的极为修长才能呼吸到新鲜空气。面对右边的情况，设计师恐怕只能叹息一声，怒吼“我也是迫不得已才拉翔啊！！！”左侧情况，户型做的较为方正即可保证通风采光要求；而右侧，除了几个转角处外，中间的户型就必须做的极为修长才能呼吸到新鲜空气。面对右边的情况，设计师恐怕只能叹息一声，怒吼“我也是迫不得已才拉翔啊！！！”本项目就是这种极端情况，居然一栋楼就承担了约5.8万㎡的自住房面积，令人发指、却又无可奈何！从户型上讲，没什么可讲，翔。从地段上说，这是帝都啊，五环外也黄金。即使是翔，也是黄金翔。如果一定要让我选一个，上图中我优先选2-3，面宽进深比没那么夸张，通风采光稍好；次选3-1，通风采光又较其他几个户型略好。有两个户型让感觉像隧道。项目未来会对比强烈，豪门显贵穿梭在别墅群中，平民百姓蜷缩在21世纪“筒子楼”一角。——————————————————补充一句：该抢还得抢，谁叫这是黄金翔。显示全部 收起
