澳洲房产投资好吗?

如果只是回答值不值得，答案很简单：“值。”为什么这么说呢？具体来说还真不是两句话可以讲得清楚。大环境上来说，我们袋鼠国地理位置优越，国土广阔，自然和资源条件无与伦比。我在澳洲居住了接近9年，最大的感受是这是一个处于上升阶段，潜力无限，不断在变得更好的国家。澳洲在政治上和经济上，尤其是经济上，脱离西方靠近亚洲（尤其是中国）的趋势越来越明显，我爹亲当年第一次来澳洲的感受：“这不就是个大三亚嘛！”移民政策其实体现的也很明显，在日暮西山的大欧洲各种这个牙那个牙希腊以及各欧盟小国纷纷各种放开政策欢迎中华儿女前去买地消费，动辄买房送永居的时代。袋鼠老爷们却提高了澳洲移民的要求，之前80万刀即可投资移民，现在纯商业投资移民已经是500万刀的门槛了（据说原本计划三年用完的500万投资移民配额，半年时间就被各土豪瓜分完毕，90%都是中国人）。袋鼠老爷们发现此事大有可为，最近又推出了1500万大大壕移民签证。技术移民的门槛和语言要求也在不断提高。但是在此基础上袋鼠国每年预算的移民配额还是在不断提高（每年约19-20万）。移民增长率和人口自然增长澳洲都是排在世界前三。换句话说，袋鼠老爷们欢迎全世界的有钱人以及有技术的年轻人都来都来都来，与此同时全世界的土豪和技术宅们确实是在趋之若鹜。在每年30万左右的人口增长速度下（20万左右的移民配额，10万左右的new born baby), 袋鼠老爷们的房屋建设速度就不敢恭维了，集中体现在买地难，审批难，建房难。很多人要说了，我们袋鼠国大片大片的农场，绿地，公园，这不到处都是地吗？话是这么说没错，那悉尼来说，开车一小时左右70，80公里远离市区，还是有不少的农场山林之类的大片土地。但是真正难买的地是地理位置好，交通方便，基础设施完善的地。主要原因就是这些风水宝地早已被人霸占，建了大大小小的house, 在地权满载的万恶资本主义国家，即使地的属性在漫长的政府规划中由低密度变成高密度，我们这些处于食物链底端的发展商要收地，往往要一户一户的去跟房主去谈，市场好的时候就要被宰，也经常遇见谈下来9户，有一户死活就是不卖的状况，资本主义国家又无法强拆。一般要和政府关系非常好的大型开发商才能拿到诸如厂房改建，公园改建之后的大型项目用地。审批来说，澳洲的地方市议会（council )是最大的审批权所有机构，做事官僚（慢），精细（慢），漫不经心（特别慢）。一般拿到一块地，做完全部的建筑审批（DA), 最快的也要6个月到半年。举例来说，我们曾经就一个13套公寓楼小项目的下水管道走向，和council纠结了3个月。 建设反而相对来说不是特别难的了，就是有一点，慢。周末不能开工（付不起建筑工人加班费），晚上不能开工（扰民），公众假期不能开工，天太热不能开工，天太冷不能开工，下雨不能开工。工作日啥时候开工呢？9点到4点，中午还一小时lunch break。各种慢造成了人口增加速度高于房屋增加速度。这也是澳洲房屋空置率低（3%-5%），租金回报率高（年租金回报率在房价的4%-6%之间）的原因。拿悉尼来说，2006年开始年人口增长10万左右，每年新建房屋大约只能满足7万左右人口增长。所以整体来说，澳洲房产供求关系目前来说是供不应求的。政府现在提供首置业补助1万5千刀（限pr), 必须新房或楼花，海外人士现在也只能购买新房或楼花。从政策上也可以看到政府想改善供求的急切了。但是随之而来的无数问题诸如投哪里，啥时候投，风险如何等，随着无数无良中介在这个行业蜂拥而上，就非常考验投资者的眼光和去芜存菁的能力了哈。本人在悉尼一中型开发商工作了2年,算是半个内部人士 ，自己前后也购买了4套位于悉尼的房产，相信心得体会还是有那么一点亮点。首先就是关于澳洲房产投资看似美好的几个似是而非的陷阱：第一，在澳洲买房，首付只要20%，真的吗？回答：不一定，贷款多少和购买房屋的银行value密切相关。银行只会贷给你他们估值的80%（海外买家有可能70%）。举例而言，比如你买的房子70万，交房时银行评估房屋只评估到60万，那么你只能贷款60万的80%。60万到70万之间的差价要补现。所以如果你买到价格太水的房子，贷款80%的可能性不高。第二，澳洲永久产权，基本没什么税、也没有地税。回答：不一定，澳洲也有99年产权的房子，不过据说到期后续权不难。买房需要交印花税（stamp duty)，每个州不同，70万刀的房子印花税差不多要接近3万，在签合同第15个月或者交房时候交付。地税(land tax)如果是投资的公寓房，只要不要特别贵（百万以上）一般来说2-3套以内是不需要每年交地税的。增值税（capital gain) ，卖房增值的部分，算在当年的个人收入里进行缴税，但是如果房子在手中超过12个月以上，增值税的部分可以有50%折扣。其次是澳洲房产的优势了：1 永久产权，自住房免遗产税。2 市场相对透明，规范，购买楼花等的风险低，增值稳定。3 贷款可以5年只还利息，租金回报高，用租金可以基本覆盖利息花费。4 楼花交换合同只需要10%首付，相当于交房前10倍金融杠杆，首付在交房前还有利息可收（目前来说不多），交房前不用向银行还贷。5 投资房可以用折旧来抵税。6 银行有refinance业务，可以通过估值把房屋升值部分套现进行再投资。暂时就想到这么多，其实大方向上，可以从各国内房地产大佬在澳洲的动作就可见势头一斑。李嘉诚，王思聪他爹，许家印，绿地集团，碧桂园等最近在澳洲动作不断，大家有兴趣可以自行搜索相关新闻动态。最后一点，澳洲目前处于50多年来利息最低点，澳币也处于5年来最低，相对我们留学生时代的苦逼6.9汇率,感觉现在澳洲的房产便宜的跟白捡差不多哇（其实还是差很多的。。）显示全部 收起

当然好啦～我自己有亲身经验，澳洲房产没有遗产税还是永久产权，最主要是我很喜欢澳洲的 环境，而且老外素质也高，发达国家很多方面都很稳定。我自己在悉尼待了6年，刚去的时候就买了一个离学校特别近的2房unit，在北区，当时买的时候才54万，直到现在都涨到86万左右了。上学的时候我自己住一间 另外一间就租出去了 目前为止一周租金是260. 简单算了下回报率还是蛮可以的了 上学这几年也没有给别人支付过租金 同时还有额外租金收入， 并且澳洲的租金每年是小幅度增长滴 吼吼。。听说悉尼房产特别火热 去年这套房子就涨了大概16%吧 总之不可思议 今年好像更不错 过段时间想在银行做一个评估 因为在澳洲房产的增值部分还可以贷款出来80% 这样我就可以买另外一套房子了 我朋友说房产投资要成组合形式 才可以滚动赚钱，还蛮有意思的。说了这么多 希望对你有帮助～good luck！ 收起

澳洲房产具有永久产权、无需缴纳物业税遗产税、首付仅一成、全屋精装、每7~10年翻番的价值优势，而且升值部分还能随时套现，是国内投资、移民安家及留学生自住三大类客户群体海外投资置业的首选. 据权威数据显示，在截至六月的过去12个月里，澳洲八大首府城市房价增长了10.1%。其中，悉尼仍然是最贵的城市，房价增长了15.4%，墨尔本房价上涨也较多，涨幅达9.4%。其次为布里斯班，上涨了7%，以近四五十年的统计数据看，澳洲房价平均每年上涨7%~10%，具有很好的投资趋势，因此澳洲的低价房就成了抢手的香饽饽了，下面小编就给大家盘点一下还没有售出，很受投资者热捧的澳洲低价房。北京比不了 66万抢澳大利亚700平大别墅 收起

谢 @刘易杰邀请。。。哎。。。果然房产问题来了。。中国人进阶版三大行业之首啊。。。。刚好最近自己房子要SETTLE了。。来答一发。。主要讲讲墨尔本，之前答过一个房产相关的问题。。中国人为什么买得起房子？中国房价高吗？为什么？13年墨尔本均价从600K涨到了670K，涨幅超过10%。。。所谓的房产投资的可能，就是从这里来的。。。但这样真的好么。。。我认为要注意的地方太多了。。第一，当然中介啦。。。由于对墨尔本地理位置和对澳洲经济发展模式的不熟悉。。海外投资购房者被中介误导几乎是一定的。。举个栗子，如下图。。我一个朋友想在这边买房，中介给他推荐了左下角红色虚线里的区。。说墨尔本目前要发展西部，投资方买在这里，一定会升值。。。。我一个朋友想在这边买房，中介给他推荐了左下角红色虚线里的区。。说墨尔本目前要发展西部，投资方买在这里，一定会升值。。。。而实际上，在猫本呆过的同学都知道，猫本的优质区都在东部。。。而西部所谓的发展，按照目前澳大利亚的规划，不能说没有，但至少10年内不会看到什么太具体的措施。。。澳大利亚还说要开城际高铁呢。。投入使用的预期时间是2065年。。我都不知道能不能活着看到。。所以澳洲说要开发哪里。。跟中国说要开发哪里是有本质区别的。。而中介为了卖房会故意不告诉客户中澳间的模式区别来误导其在所谓的新开发区买房。。。第二，政策。。海外投资者只能购买新房或期房。。。目前澳大利亚政府是禁止海外购房者购买二手房的。。现在的临时签证购买二手房的政策链是(原文如下）：As of 31 March 2009, temporary residents are no longer required to notify or seek approval to purchase any of the following:? a second-hand dwelling as their principal place of residence;? any new dwellings;or ? single blocks of vacant land.A person is a temporary resident if they are living in Australia and:? they hold a temporary (that is, non-permanent) visa which permits them to stay in Australia for a continuous period of more than 12 months (this includes students);or ? they have submitted an application for permanent residency, and they hold a bridging visa which permits them to stay in Australia until that application has been finalised. 而2010年后，又有了Q&A方式的补充条款。。如下：Temporary residentsQ43. I was told that, as a temporary resident, from 24 April I need approval to purchase property. I signed an unconditional contract before 24 April 2010. Should I apply for approval?No, temporary residents only need to apply if the contract was entered into on or after 24 April 2010 (the date that the Assistant Treasurer announced the policy changes).Q44. I have submitted an application for a temporary resident visa. In the meantime, I have been granted a bridging visa. Am I eligible to buy an established (second hand) dwelling?No, not until you receive your temporary resident visa (temporary residents include bridging visa holders only if they are awaiting the outcome of an application for permanent residency). Once you receive your visa, you may apply to buy an established dwelling to use as your principal place or residence.Q48. I have been living in Australia on a temporary resident visa for several years, but my current visa expires in less than 12 months. Am I eligible to buy an established (second hand) dwelling?Yes, it does not matter how much time is remaining on your current visa, as long as it was valid for more than 12 months when it was issued. However, please note that approvals are subject to a condition that you must sell the dwelling when it ceases to be your principal place of residence.注意黑体。。这里看到，除了前面09年政策规定需要必须有1年以上临时签证者才可以购买二手房之外。。2010年又追加两条，其一，2010年4月24以后买二手房，需要通过FIRB（Foreign Investment Review Board ）的评估。。其二，必须在签证到期回国前将所购二手房卖掉。。参考链接：FIRB: Foreign Investment Review Board第三，贷款。。海外购房者目前在贷款方面还是比较优惠的。。一般期房来说，海外购房者可以获得的贷款比例为最高80%。。剩下的20%分两次，签约时10%，交房时10%。。一般推荐的做法是，能贷多少贷多少。。。多出来的钱放在对冲账户，让存款利息抵扣贷款利息。比如，买一套1000K的房子，需要交付的钱数是签约100K，交房100K。。贷款800K。。而假设你手头有500K现金。。则可以存300K到对冲账户。。而银行方面的贷款利率依然会按照贷款500K来计算。。。参考链接: Home Loans - Mortgages Westpac银行房屋贷款以上部分为答主所知的绝对准确的信息。。最后来科普一下墨尔本到底哪些区的房子值得投资。。先上个图吧。。。图稍微有点小。。大家可以点大来看。。蓝色框框内为目前墨尔本房价最高的区域，基本1000K以下是买不到什么像样的房子了。。。红色的那条线，是一条有express的火车线，也是我目前天天上班做的车。。可怜的答主目前就在红线最右边附近居住。。。但由于有了这条红线。。。红线附近的地区就都具有了或多或少的投资价值。。毕竟比较方便。。绿色的圈圈，是目前墨尔本的华人聚居区，红色箭头指着的叫做box hill的地方已经与国内无异了。。而在下推荐的值得投资的区域，就是那些紫色的圈圈。。。以上为答主个人观点。。敬请参考。。显示全部 收起