地产集团公司亲自开发的楼盘项目,如何计算自有资金投入?

自有资金投入是以项目主体为口径进行核算的，而非项目公司或母公司单一报表会计口径进行核算。上市集团的现金多采用资金池集中管理，内部拆借在并表时冲销。粗俗一点的讲，没钱就找娘要，娘不够帮你给哥哥姐姐要，都是一家人，自然也是自有资金投入。依照项目开发阶段的资金来源，大致可以分为三个途径：1.非银金融机构。约占10%，个别高杠杆房企能够做到15-20%的比例。2.银行。约占项目总投资45-50%的比例。3.自有资金。40%左右。不含任何贷款。全部项目加总通常小于报表净资产。自有资金中，又可分为：1.集团存量现金。这部分多产生于销售回款，及其他经营活动所带来的现金流入。2.其他项目对外融资。此部分使用有一定难度，股权融资方面：香港上市融资外汇境内使用限制多，使用麻烦；债权方面多数银行融资有受托支付条款，资金处于监管状态。当然，如果要绕也有绕的办法。3.销售回款。自身及其他项目的销售。自有资金的结构，依照房企的经营模式、风格差距较大，但销售回款一定是最大占比。往往能够占到70%左右的比例。同时，自有资金投入30%比例的动态界限要基本满足。 收起

谢邀，只是不是很理解题目意思。项目不是都先会做投资预算的么？主要包括土地成本，前期工程费，建安工程费，配套设施工程费，开发间接费和期间费用。根据经验，都可以合理估计得出总投资成本。如果有合作方，会事先在合作协议中按成本乘以一定系数来约定好出资比例。可以通过股权抵押，土地抵押等方式进行融资。最佳融资方式应该是银行项目贷款，贷款额度一般能达到总投资的百分之六十。项目贷款要求公司自有资金比例不低于三分之一的比例。所以一般来说自有资金达到总投资百分之三四十就可以撬动这个项目了。经验和所知有限，说得不对的地方还请大家指正=_= 收起

谢邀，对于这方面不是很了解，先说下万达的开发模式，直接上图：万达的自有资金占比一般是30%-40%，其中有部分是来自于资产抵押与租约抵押用于滚动开发，还有部分是联发品牌的投资。万达的自有资金占比一般是30%-40%，其中有部分是来自于资产抵押与租约抵押用于滚动开发，还有部分是联发品牌的投资。下面做一下搬运工，资料来自度娘：人民银行和银监会均对房地产项目开发的自有资金比例有明确要求，各股份制商业银行也制定相应的房地产项目贷款政策。房地产开发企业自有资金比例达到政策要求的主要手法 ： 1、虚增资本公积。这是房地产开发企业自有资金比例达到政策要求最为直接的手法。虚增资本公积的方式主要有二：一是股东以土地使用权、资金或股东对该房地产开发企业的债权作为投资，直接增加资本公积；二是房地产开发企业通过接受企业股东债务豁免、捐赠所得或资产重估增值部分计入资本公积。根据企业会计制度和会计准则，股东追加投入应增加企业实收资本，出现资本溢价才能增加资本公积；而债务豁免、捐赠所得或资产重估增值计入资本公积时，并未计提相应的应交税金，也不符合企业会计制度和税收政策的相关规定。 2、股东或关联公司借款、承包商及材料供应商垫资等纳入自有资金比例进行核算。股东或关联公司借款实质上属于对外负债，一般不能算作自有资金，而承包商及材料供应商垫资属于对外借款，由于留置权等因素，承包商垫资的受偿将优先于银行贷款，因此不能算作开发企业的自有资金。 3、项目拆分、滚动开发。项目规模较大，确实存在拆分的需要。但部分房地产开发企业，人为进行项目分期开发，以达到自有资金比例符合政策要求的手法，在房地产项目信贷审批过程中需引起高度关注。具体而言，只有项目立项文件（含项目投资备案表等）明确项目分期建设且与建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证记载均一致，才能进行项目分期开发。同时，在项目滚动开发中，如果分期开发出现重合，需重新测算项目分期的自有资金比例，以符合相关政策规定。 4、调整项目投资估算。房地产项目总投资构成中的“开发期税费”是指项目所负担的与房地产投资相关的各种税费。房地产开发企业因销售而产生的营业税、城市维护建设税和教育费附加、土地增值税应纳入经营税金，不得纳入总投资测算；“土地费用”主要包括土地出让金、城市建设配套费用、征地费用、拆迁安置补偿费、土地契税等，土地增值部分不得纳入总投资测算。显示全部 收起