最近赋闲在家空的时候也在重新考虑题主提出的这个问题斗胆答一下，只是个人看法，还望大牛斧正。地产策划一岗，可以说是房地产公司里最万金油的一个岗位。大概相当于行军打仗时军师和谋士的位置，而且这个军师不但要求有政策、金融、策略、管理的“文韬”，还要有市场、竞争、销售、圈客的“武略”虽然是有点托大的说法，但还是有一定的道理一、二级房地产公司的运作，利润和扩张是主要追求目标而利润的获得主要从两个方面：1.购 展开
最近赋闲在家空的时候也在重新考虑题主提出的这个问题斗胆答一下，只是个人看法，还望大牛斧正。地产策划一岗，可以说是房地产公司里最万金油的一个岗位。大概相当于行军打仗时军师和谋士的位置，而且这个军师不但要求有政策、金融、策略、管理的“文韬”，还要有市场、竞争、销售、圈客的“武略”虽然是有点托大的说法，但还是有一定的道理一、二级房地产公司的运作，利润和扩张是主要追求目标而利润的获得主要从两个方面：1.购买土地，建设项目，出售变现（住宅，及部分商业地产）2.持有物业，培养增值，并获取租金（商业地产）另外应该也有金融融资手段等获利如（REITS），在目前国内不是主要方式，也不是我的知识领域，就不说了，希望有大牛指点。二、策划的工作职责，是在房地产运作中回答一系列的问题，给出有效的可执行的解决方案，并切实监督执行，以期有效实现房地产公司的运作目标以住宅地产来说：1.拿地阶段（项目拓展）：目标宗地好不好，能不能拿，拿下来了修什么，修了怎么卖，卖给谁，能卖多少钱？多久能卖完？照这么算，多少钱拿地有的赚？多少钱拿地保本？多少钱拿地要亏？(要回答以上问题，涉及到：a:经济，政策，市场的基本面分析 b 地块本身的规划指标、交通、配套、区位、历史、文化分析c 竞争市场调研、产品，去化，客群情况分析d 在以上条件下，做出的客群定位、、规划建设预判（通常与开发、设计、施工部门合作完成判断），以及营销情况预演 e 财务核算（各部门合作完成）)这一阶段在战略上是第一重要的，犹如围棋的布局，对于中小开发商，往往决定未来几年的命运走向乃至生死2.拿到地后，开盘之前：（这一阶段和上一阶段加起来，通常称作前期策划，也有再细分，只把上一阶段叫做土地拓展，这一阶段叫做前期策划，没关系，领会精神）距离上一阶段，政策、市场是否发生了重大变化？之前的计划是否仍然可行？新一轮的调研、分析、定位市场、定位客群（卖给谁）、定位产品、产品分布、产品细节、规划细化（卖什么）、产品分期、产品推售计划（怎么卖的问题：销售目标、销售价格、销售节奏）、推广计划（案名、定位语、主诉求、媒体资源整合方案（广义地说，包括了售楼现场展示园区）、费用控制、推广计划与销售节点配合铺排等等）这一阶段是策划工作最繁重的阶段，事无巨细都要一一考虑，并且往往要求方案出其不意一鸣惊人。有难点要求化腐朽为神奇，无难点则要求刷新历史记录。所以也是最考策划手艺的阶段。3.开盘销售直到房屋交付（通常称为后期策划或执行策划阶段）此阶段，前期的市场调研，产品定位，产品包装已经大体落定，推广铺排和销售节点的计划应该也安排得有条不紊，后续的工作有前期定下的甘特图法度森严地把控，更多的是一些执行层面的工作，但是，执行是硬道理，没有执行任何策划都是空谈。在前期策划工作不出重大错漏的情况下细节越到位，收效一定越好。这一阶段是历时最长的阶段，也是距离市场最近的阶段，少则半年一年，多则三四年甚至十余年。关键第一是切实执行第二是要随机应变第三要紧贴消费者以上三个阶段为住宅地产开发过程中，策划层面涉及的工作也只是泛泛而谈，细分到细节，还有多种情况和很多节点，但是大体覆盖了题主想知道的范围。至于题主另一个问题，侧重哪个层面我觉得，第一阶段决定布局，第二阶段决定起势，第三阶段则是实战哪一个阶段都容不得懈怠，这也是这个行业的人普遍压力大，早衰，过劳死案例多见的原因，但这也是成就感和乐趣所在。扯远了。扯回来，一、实战阶段若出问题，这往往是执行不力，或是市场有变导致，还可以及时紧抓管理监督，或是调整策略，改变打法，甚至剩余未开发产品全盘调整设计，修改报规都是常有之事。二、起势阶段若出问题，往往导致全盘绵软，销售乏力，甚至资金流出现问题，后期调整挽回颓势往往也非常困难，所以在该阶段务必兢兢业业，慎之又慎，做好全盘打算，算好细账。三、布局阶段出问题，在过去二十年，房地产基本上算是大牛市，从小到大的房地产公司从业者，很多都有“拿块地修房子就能赚钱”的迷思，所以很多人也不太会觉得在此阶段会出大问题，直到最近几年，泡沫危机频现，调控政策越发坚定，国家经济重心正在转型，越来越多的鬼城出现，越来越多房地产公司破产，才开始注意到，原来拿地风险这么大，拿地时候误判局面的失败成本这么高。这也是近来很多城市土地流拍的原因，大大小小的开发商们，在这个环节上开始怕了。个人愚见望斧正，盼交流。显示全部 收起
