谢邀~我只想说，REITS这个词已经被玩坏了！现在的房企和金融机构还有财经媒体，通通得了不炒做会死的病，每隔一段时间包装出来一个，百度上一搜全是公关的软文通稿，真是乱花渐欲迷人眼，个个REITS称第一。首先，请大家擦亮眼睛，看看什么样的基金产品才叫REITS，我觉得一个地产投资基金产品至少满足以下三个核心条件才能称为REITS：1、以物业项目本身产权（股性REITS）或房屋抵押贷款（债性REITS 展开
谢邀~我只想说，REITS这个词已经被玩坏了！现在的房企和金融机构还有财经媒体，通通得了不炒做会死的病，每隔一段时间包装出来一个，百度上一搜全是公关的软文通稿，真是乱花渐欲迷人眼，个个REITS称第一。首先，请大家擦亮眼睛，看看什么样的基金产品才叫REITS，我觉得一个地产投资基金产品至少满足以下三个核心条件才能称为REITS：1、以物业项目本身产权（股性REITS）或房屋抵押贷款（债性REITS）为基础资产；2、通过将物业装入SPV实现风险和破产隔离；3、公募性质，可在二级市场上流通转让；一般把商业物业证券化的都是股权投资性质的REITS，这类REITS还应该具有以下特征：1、基金购入持有的物业一般为现金流稳定的成熟物业；2、存续期长，因为理论上股性的REITS就像上市公司一样，理想条件下应该是永续的。3、扩张性，即基金一般是开放式的而不是封闭式的，这样基金就可以像上市公司一样通过再融资发行新的权益凭证将看中的物业收购装入基金中。那么接下来我们就看看这个所谓的“鹏华前海万科REITs封闭式混合型投资基金”到底是个什么鬼。从网上仅有的公开资料来看，首先，我们可以发现本次证券化的对象为万科前海企业公馆未来的租赁收入，即证券化的是前海企业公馆项目的租金收益权，而不是前海企业公馆项目本身。更重要的是，企业公馆项目是个BOT项目。2013年8月，前海管理局公布企业公馆BOT项目的招标结果，万科中选为投资人。按照BOT的建设（Build）、经营（Operate）、移交（Transfer）模式，万科将出资约8亿元建设前海企业公馆，并在8年后无偿移交给前海管理局，而万科则通过8年的运营来回收项目投资。前海企业公馆项目总占地面积约9万平米，项目总建筑面积约为6万平米，项目容积率约为0.6。整个项目分为特区馆区和企业公馆区，包含一座约为1万平米的特区馆、36栋建面积约200-1600平米不等的企业公馆、一座约3300平米的商务中心、约3000平米的商业配套以及约6000平米的半地下停车场。所以问题就来了——最重要的产权居然不在基金手里！这一开始就从根本上断了这一产品实现破产隔离的可能性。也就是说，实际上这次证券化的就是个BOT项目的“特许经营权”而已。但最高法的司法解释中也仅明确了收费公路、隧道、渡口等基础设施的收益权可以用于质押，这也造成了企业公馆这个项目的收益权实际并没有得到法律上的明确保护，这一块本来一直就是物权法的模糊地带。一旦出现问题和极端情况，必然又是多方互相扯皮。不管怎样，基金居然没有项目的所有权，从这一点上看，跟真正意义上的REITS相似度还不如中信上次发的“中信启航”私募产品。其次，这个基金虽然是公募性质，但是封闭式，存续期也只有8年，明显的就是一个项目融资产品，相当于给万科做了一个低增信的信用借款，万科应该会有担保或兜底。且项目还处于培育期，现金流肯定不好看并且不稳定。（在这里举个新加坡贸工部下属腾飞基金的例子，大家对比一下什么叫业界良心，什么叫忽悠。腾飞基金在印度的工业园已经稳定运营了二十多年，但一直没有装入其在新加坡上市的REITS中，因为他们觉得印度的物业收入一直不够稳定，达不到上市要求。）最后，说到影响，我觉得这应该算PPP模式的一次金融创新与尝试，而不是REITS，只不过因为企业公馆项目的房地产属性让大家忽略了其基础设施的本质。这也是为什么证监会能受理并批准的原因，毕竟前海的发展是国家战略，要支持，但在现有的法律与体制框架内做金融创新太难，只能在包装上做文章了。-显示全部 收起
