如何看待鹏华前海万科 REITs 封闭式混合型投资基金?

自1960年在美国出现以来，REITs产品在过去几十年中获得了迅猛发展，在海外发达经济体中，REITs已在各自的股市市值和整体资本市场中占有重要地位。目前，全球有30多个国家和地区推出了REITs产品，其规模已经从1990年的89亿美元增加到2015年3月底的1.8万亿美元，发展速度惊人。从国际经验来看，公募是REITs产品的主流模式，不仅有助于为房地产投资带来了极大的透明度、为房地产资产提供较大的流动性，也有助于实现重要的经济目标。REITs在全球的蓬勃发展印证了REITs这一模式在发展商业物业中具有的优势。因此，可以说REITs作为一个资产类别的发展壮大是一个发达、有效的金融市场的标志。鹏华前海万科REITs作为国内首单REITs公募基金，其推出填补了国内市场空白，进一步拓宽了中国金融产品的风险收益组合区间，对有长期资产配置需求的机构及个人进行需求细分，丰富了国内金融市场层次和产品。从长期来看，发展公募REITs对中国未来经济和资本市场发展有以下意义：（一）对于房地产企业：公募REITs促使房企由重资产向轻资产模式转变、减少银行体系的风险;引入长线资金和机构投资者，解决商业地产行业的资金久期错配问题；活跃了房地产证券市场，提升了物业资产的流动性； 促进了房地产行业的分工和专业化，促进房地产经济的发展和相关就业增长。公募REITs有助于促使房地产企业向轻资产进行转型，也响应了国务院提出的“盘活存量”的目标，有效促进我国房地产市场长期健康发展。公募REITs的公共化和流动性，也将大大活跃房地产市场和证券市场。（二）对于投资者来说：在资本市场上，公募REITs为投资者提供长期稳定的资产配置工具；便于大众投资者配置房地产金融资产，减少对住宅物业的过度投机。参考国际经验，根据美国NAREIT提供的数据，截至2014年，权益型REITs在过去的35年中提供了平均14.0%的年度总回报，而标普500提供的回报则在10-12%之间；此外，由于份额持有人有权得到REITs每年收入的90%，能够参与收入再投资，这带来了更高的当期回报。大规模的REITs还能通过投资的分散化，将投资资产分散到不同部门、不同地理区域和不同承租人之上，有效地降低风险。公募REITs将成为投资者一项重要的长期资产配置工具。公募REITs产品流动性好，公募发行认购门槛低，且有专业投资机构管理，可以引导部分民间资金配置在优质、现金流稳定的商业地产上，增加居民投资渠道，减少对住宅物业的过度投机。随着REITs市场的不断成熟，房地产投资将小额化、不动产动产化、风险分散化和投资简单化，可投资的地产类别也更为多样化，使得投资者能通过REITs投资获取长期收益和资本增值。（三）对于政府：建立和完善国内商业地产定价机制，实时有效地反映市场状况，也为监管机构提供了市场化的政策工具目前我国对住宅用地产的监控主要参考各地的新增地产投资、新开工面积、二手房交易额等指标，但是对于流动性偏差的商业地产则缺乏指示性很好的监测指标。随着商业地产在我国经济体量中的比重越来越高，对其市场状况和动态的有效监控也十分必要。REITs的基础物业往往以商业地产为主，且由于在公开市场交易，股价的指示性较好，可以作为政府经济决策部门、学术研究机构等做为商业地产市场状况的监控指标，提升对整个房地产市场的研究和决策。同时，REITs作为一种重要的金融产品和工具，也可以通过影响其发行、再融资等活动，协助对地产和宏观经济的调控。（四）对于投资管理机构：公募REITs开创投资新领域在此之前，国内公募基金投资范围主要在股票、债券、货币三大类资产，而REITs基金的获批则意味着公募基金投资标的开始涉足资产证券化领域，进行一级市场的股权投资，是一项重大突破。 收起

一个连产权都没有的REITs，叫REITs？还50%部分投债券？不过如果这玩意儿能在交易所流通的话，100%会溢价，买一点做资产配置，还是挺好的=======================多增加一些内容1、这个项目是绝对不可能有产权的，因为那块地只能用10年，用完之后要无偿移交给前海管理局；2、这个项目的租金非常高且安全，现在每平米在250-300左右，已经是深圳一线甲级写字楼的价格了，且还会上涨，估测会超过深圳一线甲级写字楼的平均涨幅不少。Why？在万科这个前海项目里租一栋独栋办公楼，基本相当于在北京长安街旁有自有的企业总部。所以如果能买到的话，在利率走低的大背景下，抢吧！3、这个REITs发了之后，不保证后续还有，因为这单是某领导批准“试点”的； 收起

REITs和信托、私募、债券比较，是一种较为猴急且稳健的投资。1. REITs的标的资产必须是已经在产生稳定经营收益的物业，因为REITs从发行起就要将租金的绝大部分作为收益分配给投资者。“万科企业公馆总建面6万平米，总投资近9个亿，于2014年12月正式开园，且已100%满租 ，目前整个园区租金水平250元/平米/月，园区每年租金约1.26个亿，第三年起每年增长9%”就像周召有提到的，园区采用BOT模式，政府代建项目，万科负责投入建设成本，但是在2023年9月是需要将资产无偿移交给前海管理局的。这个特殊的UNDERLYING ASSETS究竟好不好呢？一方面，这个项目由于土地零成本，总投低，租金水平也很不赖。在万科可运营的8-9年内，租金收益是非常可观的，接近14%的年回报率远远高于市场平均水平；但另一方面，此项目退出时将不会获得任何的资产增值，甚至REITs最基础的资产价值也会瞬间归零。。。。那么让我们来把这种奇特的BOT和一般的标准地产投资做一个简单对比吧。结果是，其实这奇特的产品收益居然还不错啊，和普通投资REITs差不多。但是，它不够稳健啊！1）租赁风险：由于失去了最后退出时资产增值收益，所有的收益全靠经营，写字楼租约一般3-5年，而在第四到第九年的时候万科为了账面好看，做了一个非常激进的租金增长率9%，在第四年涨是比较客观，五六七八也这么大幅度涨那就有点过于乐观了，实现度上有风险。然后这个物业属于产业园，单个租户租赁面积较大，如果出现退租也会对一定期间的空置率有较大影响。2）BOT提前终止风险：比较物权不在手上，政府突然觉得这地方不错，还是收回自己来做吧，和万科把合约一提前，那资产价值就化为乌有了。哎。。。。好吧，这个号称REITS的中国特色BOT融资产品并没有看上去那么美。赞同楼上各位答主，在没有相应税收政策出台的情况下，所谓REITS还是炒作居多。这种四不像产品也算是政策千呼万唤不出来下的特殊产物吧。睡前的碎碎念，欢迎各位指正探讨~ 收起

这个应该是是基金挂了reits的名字，炒概念的……当年研究生毕业论文写的reits，找资料的时候已经有好几个乱七八糟的产品自称是reits了。因为土地制度的原因，Reits很难成立，也许自贸区什么的做做实验是可以的，但是和美式Reits绝不可能一样。最重要的一点是，论文写完我发现我们国家没必要有真的Reits，建议个人投资者投资一线城市商铺，虽然流动性差一点，或者买万科万达等的股票，万一哪天个人投资者可以买他们的优先股了，买一点，回报率不会比投资美式Reits差。听说这产品上市必然会溢价？也许买卖也不错 收起

我国其实很早就开始研究REIT了，只是因为金融危机而暂时搁浅了。其实这次合作很可能是政府默认的一次试水。目前中国、印度和巴基斯坦正在研究和考虑推出REIT类产品。由于2007-2009年金融危机，我国政府强势介入、控制并稳定了房地产市场，因此推迟了REIT类产品的推出。而REIT其实是能极大的提高房地产资产流动性的一个金融产品。而且他在其他国家发展的特别快。多数REITs都在股票交易所挂牌交易。其良好的流动性极大的提高了投资者投资房地产资产的热情。REITs在美国90年代发展极快。1990年至1995年期间，美国REITs总市值由85亿美元增长至560亿美元，REITs的数量几乎翻倍。2011年初，美国共有150只REITs，总市值约为3500亿美元。REITs在美国以外的地区同样发展迅速。加拿大90年代开始发展REITs，到2011年时加拿大共拥有30只REITs，总市值达380亿加元。澳大利亚在70年代初就开始设立了第一支REITs，截至2011年，澳大利亚共有70只REITs，总市值为1000亿澳元。2000年以后，多个国家和地区相继开始推出REITs产品。日本、新加坡、香港、英国和德国分别在2001年、2002年、2005年、2006年和2007年推出了第一支REITs产品。截至2011年，世界上共有30个左右的市场拥有REITs产品。所以基本我的看法就是这是一次吃螃蟹的行为，一旦运行良好则整个市场很可能会大举开发REITs产品。个人认为这个东西真的是个好东西，虽然目前收益率，不过今后市场因该会很大。鹏华这么早就布局真的有点厉害。希望可以帮助到你。求关注啊，哈哈哈。 收起

@周召前辈说的太好啦，从投资者的角度说一点。鹏华前海万科REITs获批 公募迎革命性创新产品这篇文章中有句话：”而在退出机制设置上，将在投资期届满，由万科深圳分公司或其关联方回购项目公司股权。”如果这句话坐实，那么基本意味着这个产品只是固定收益产品，如果产品有结构化设计的话，我猜它多半跟市场上其他债权类的资产证券化产品一样，所谓的“公募投资人”应该只能买享受固定回报的优先份额，鉴于基金份额还可以在二级市场上交易，应该会有小部分浮动收益也可以分配给优先。我理解REITS区别于其他普通的纯融资类产品，在于他把基础资产的股权转让部分给社会投资人，就像企业上市一样，让社会投资人可以享受企业经营带来的收益，同时承担相应的市场风险。所以就REITS属性来说，这个产品差中信启航太远，中信启航之所以有比较重要和特殊的意义在于，放开了相当一部分的浮动收益（即之后的增值收益）给投资者购买，也可以理解为把基础资产的股权转让给了社会投资者，这个可是开了国内资产证券化产品的先河的。纵然中信启航仍然是私募的，纵然中信启航还有结构化设计（大比例的优先级），至少人家可是明明白白的将公募退出路径写在了计划里面，甚至有点倒逼监管层的意味，已经没法走更远了。反观鹏华这个项目，从一开始报证监会开始，就有大量的媒体打着“首只公募REITS”的名号炒炒炒，从行文风格来看，软文的迹象很是明显。其实从这款产品的名字就可以看出，这一切都是鹏华有意而为之，真不清楚它这么做的目的是什么，或许是吸引投资者的眼球？也或许是鹏华想卖个广告。但我觉得这个做法其实非常的不好看，行内人一眼就看得出它是个什么妖孽，毕竟，在中国哪还有产品先政策而行的，对不？讲到这里忍不住讲一个中信启航的有趣的故事，是以前实习时跟一个操刀过中信启航的前辈吃饭时听他讲的。实际上国内的资产证券化或者是REITS业务已经大大的低于市场的预期，中信在5、6年前就开始布局这块业务了，因为他们觉得政策应该快出了，所以从那时候中信启航已经开始动工了。这个项目的核心团队人员大概也是5、6个左右，不多久就把这个产品按照公募REITS的方案做出来了，但是迟迟等不到政策，这期间当然也经历了中信高层对监管高层的多次强力公关（从这个产品拿到的几个特殊批文就看得出，真不愧是中信啊）。于是项目组就等啊等，等啊等，但产品不发出来项目组也拿不到奖金啊，中信领导还是很重视这个事情的，于是就特批给项目组发公司平均奖金。于是项目组就继续扛着，期间也改了几次方案，扛到2013年年底，项目组的人熬不住了，纷纷跳槽，好像只剩下了1个，还是2个？记不太清了，后来的事大家都知道了，2014年4月，中信启航千呼万唤始出来啊！ 收起

REITS从最严格的定义角度看，是投资时候取得证券。而且此证券必须具备细小化，流动性和规格化的特点。——————————————REITS只是不动产投资的其中一种方式。不动产投资可以采用有限合伙；有限公司；共同基金，不动产投资的形式。其中有限合伙的产品就是MLP，他是可以上市的有限合伙，流行于美国，主要投资人是律师和会计师，出于避税的目的。共同基金的方式就是REITs了。而不动产信托是日本人发明的，基于日本当时的国情，因为日本的一个家族往往从古继承了很多公共的家族土地。我觉得鹏华前海万科的产品不能叫做REITs，它应该比较类似“有限公司”的形式来投资不动产，只是类似。——————————————————REITs可以分为Equity REIT ；Mortgage REIT；Hybrid REIT。其中Equity REIT是主流，它要求资产组合中不动产投资超过75%。Mortgage REIT比较不稳定，在美国历史上发生过多次崩盘，不过著名的洛克菲特中心当年卖给日本人后，之后美国人就是通过Mortgage REIT的方式赎回的。————————————————————Equity REIT按照标的物的不同，所产生的REIT的Valuation和Risk也不同。其中美国式的合租公寓为标的的REIT一般是短期合同，适合升息之后投资。而以医疗安养中心为标的的REIT，由于标的一般是长期合同，所以升息之后，投资风险大。——————————————————————那么为什么会有REIT这种产品的出现呢？本质上是因为：”美国梦“，美国梦是什么？就是american business is business.美国立法的精神就是重商主义，REIT的出现是为了避税。一款REITs的特点如下：1.Form of Organization:2.所有权分散：半数或者半数以上的REIT股份不为5人或者5人以下之个人或者团体所持有3.资产组合规范：至少持有75%的资产投资于不动产4.收益规范：至少75%的毛收入来自于不动产以及相关收益至少95%的毛收入来自于不动产以及资本市场收益至少30%的毛收入不得源自长期持有5.收益分配规范：REIT的可课税所得除资本利得与去顶的非现金可税收益，至少90%必须以股利分配给投资人。6.公开发行规范：REIT发行必须向SEC备案，以及所在州证券主管机构注册。依据Form S—11REIT也可以私下发行，不用登记，不过根据Regulation D，私下发行之投资人人数上限为35人。——————————————————————————REIT投资的特点：提供一个高股利的产品具备稳定而且丰厚的现金股利，一般4倍与S&P500流动性高大类资产配置角度，可以分散风险对抗通货膨胀投资REIT一般需要看FFO；AFFO；以及Payout Ratio。——————————————————————————————————————————综上所述，偏离题目的废话一大推，就是告诉大家，这款家伙压根不是REIT，国内目前的立法环境，不动产投资的特点，以及金融环境尚不具备推出REIT的可能性，所以谈不上什么影响了。美国REITs指数 1971--2008显示全部 收起