为什么很多房地产公司还都在做盈利不高的星级酒店?

那个，我说的都是不正经的东西，各位看客别较真，套句流行的话：认真我就跪了。————————————————x——————————————————————本来不想匿名的，最近被zhihu的风气给吓坏，好怕怕哦~好了，矫情结束，来点湿货。首先，房地产进军酒店业，为了钱，那既然题主提到盈利不高或者根本就不盈利，那是为什么呢？那是因为你是老百姓，你是外行，你不知道其中的门道。首先，说说开发一个酒店的成本。（注：我在这里谈的都是有大厅，有餐厅，有健身房，客房至少100+的酒店，那个快捷酒店不在这里）要开发一个星级酒店（尤其是房地产商，基本是4星起步，5星的也比比皆是，或者没有有星级但堪比5星的。）你知道其中需要多少部门的参与嘛？大概是整个政府大院，外加隔壁的公检法，还有一条街外的地税国税以及公安背后的消防，哦，可能漏了卫计的没说，别忘了，他们也是很重要的。假设你能搞定以上全部，然后就是基建和造房子了，当然现在没有哪个房地产商会傻到全部自己出资（当然也没那么多钱），就是去借钱啊，这个时候房地产的好基友“银行”来了，当然，基于你已经搞定上面的各位大爷，银行什么的应该不是问题，何况还是用一块肥皂的好朋友。不过就算是这样，利息你还得照付，多少呢？根据2012年的商业贷款利率，半年6.5个点，一年6.8，两年以上就是7个点了。就算是一个中型的4星酒店，2个亿算是打底的，就算开发商被金元砸到了，在两年后就能全部还清，那也是1400w的利息。这还不算积压的资金所带来的其他附带利息。当然，建完了还不算，还有运作费用，新开的酒店总得做点广告吧，还有营运的费用，就算只有一个客人，员工还得全部上班，灯照开，夏天冷气冬天暖气，还有无数你想不到的费用的，一个100个客房的4星酒店，保守的运营费用，50w/day，这水准大概没比汉庭好多少。好了，各位看客，是不是觉得那些房地产商都是S13啊，没钱赚还扎堆进去，心里是不是暗暗窃喜啊，终于能让这帮万恶的房地产商能赔了底裤不剩了！！！好了，下面的是打击各位刚才偷笑的了。以某州（有某湖的）举例（其实我就知道这里），开发一个80亩大的酒店，实际需要多少地呢？至少100亩。那多出来的20亩干嘛呢？靠，你问我，我怎么会知道呢～～哦，我妈妈说那里附近最近好像有很不错的店面在出租～～当然，如果开发的是一个5星级的国际连锁酒店，那肯定是为提升当地的城市品味，（虽然没几条街外就是一水的1K+一晚上的酒店），这样的行为是要被嘉奖！所以地价啊，税啊，之类的都要减免哦，当然消防的费用不能免啊，毕竟安全第一嘛，不过像这么大酒店，只要在开业前检查一下，有什么问题，就通知一下，不用什么停业整顿了哦。然后是流水了，作为曾经经营过煎饼摊的我，告诉各位，我每天的流水在2000以上，（寒暑假少一点），你大概从此对校门口卖杂粮煎饼的小伙刮目相看了吧，是不是突然有了高富帅的感觉了。那酒店的流水你觉得有多少了呢~至于流水能干嘛，亲，你妈妈一定有告诉你，积少成多的道理吧。差别是你小时候是攒一年买了辆四驱车，马达是自带，外壳还是标配，电池只舍得买白象的，黑旋风马达定风翼全铝车身还躺在店里吧。而酒店的流水大概1周就能买辆盖拉多了，10缸的哦。当然精明的房地产怎么可能会用买车，人家早就有911了。流水除了用了支付营运费用，还可以干其他事哦，比如买地，再比如买地，又或者买地。什么啊这么点钱就够买地了？你以为那种天价地是锤子落下就付钱了啊，只要付个保证金什么的就可以了，剩余的当然要筹措一下啦。然后就是资金筹措了，怎么办呢，这个时候，某州的地产老板王总，坐在后仰25度的进口真皮老板椅上，左手靠着桌子，右手擎着来自古巴的雪茄，恰如狄更斯写「雾都孤儿」时候一样，王总把自己埋进了深深的烟幕中，双眼凝视远方，努力思索着，钱。突然王总油光的脑门一亮！“有了，我还有地！”王总不禁自言自语了。立马放下雪茄，抓起电话，拨通了另一个基友“城市银行”的电话。。。。。。。“好！就这么定了！”王总喜出望外。放下电话，王总循着刚才凝视的方向走出办公室，来到秘书小陈旁边，王总站着往下看正在淘宝的低胸小陈，笑眯眯道：“好，工作态度很好！好好加油啊，小陈，对了，今天还有个报告，你过会来我办公室汇报一下啊。”咳咳啊，各位要抓住重点啊，重点是地啊。当有了地，什么都好解决了，除了贷款还可以出让 合作，至于土地性质，那个重要嘛？——————————————————x——————————————————————2年以后XX报讯：今天我市领导前往OX酒店调研，并高度赞扬的OX酒店的服务，为当地的服务行业树立了榜样，并颁发给OX酒店董事长兼总经理王二为杰出企业家称号。基于之前的合作，市委领导一直认为城西的新城开发，可以交给王二来完成。好了，我要说的说完了。各位该干嘛干嘛去，酒店盈不盈利跟我没多少关系。哦，对了，我最近交了个朋友，叫李亚普诺夫，他真是我大爷啊！显示全部 收起

每个配建的高档酒店可能会有个性的原因，但共性的原因就是-------------------前一段被爆炒的热点“土增税” 先说土增税可抵扣的条件（也就是能钻的空子）：（1）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手续费；（2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；（3）房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定：纳税人能按转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第（1）和（2）项合计的5％以内计算扣除，否则按上述第（1）和（2）项合计的10％以内计算扣除；（4）转让房地产有关的税金支出。包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等；（5）其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规定的，对专门从事房地产开发的企业可以按20％计算扣除。还是很抽象是不是？ 钻孔子的手段就简单易懂了1. 安插钉子户，提高拆迁成本。 为什么有的钉子户能要到远超别人的拆迁费，因为他们是一伙的2. 加大工程的开支，工程的利润是不用缴纳土增税的，而且工程费用的营业税只有3%是超低的，工程的所得税也是超低核定的, 开发商与建筑公司进行关联利益输送。 这一点跟本问题最直接相关3. 操作财务费用。 为什么开发商老板都是热衷办小贷公司的老板？留个作业，仔细看看（3）， 想想里面玩了什么花招吧下面看看怎么通过2逃土增税的吧：增值额超过100%的部分，税率是50%，速算扣除额是15%。增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％，速算扣除数为35％。假设成本A和增值B，B达到了60%税率档次，纳税额=B*60%-A*35%，增加成本X后的新纳税额=（B-X）*60%-（A+X）*35%=原纳税额-X（35%+60%）=原纳税额-X*95%，这意味着支出多100元的成本，可以少缴的土增税达到95元！即使是对于增值达到100%的情况，同理多支出100元的成本土增税少缴65%。 做高成本的钱都是国家的税款替你出了，SB才会不做高成本。建酒店跟钻空子2是什么关系？开发商的建安成本在普通住宅是有限的，毛坯房土建也就是2000多，装修标准每平米3000块就了不得了，在二三线城市1000块以上税务局就要找你麻烦了，但修五星级酒店，尤其是引进国际品牌，每平米的装修标准可以做到2万以上，五星级的豪华装修费的95%可以被减少的土增税抵消了。同时开发商还可以以五星级酒店的名义跟地方政府谈更多的对价条件。酒店商场等物业开发商是不卖自用的，会计处理视同销售，只要开发商不转移产权，视同销售部分仅需缴纳所得税，而不用缴纳土增税。开发商通常把所有的酒店等物业建设成本均转嫁摊销到其他的商品房里面，五星级酒店本身变成了低成本甚至零成本，然后五星级酒店的资产负债表上会计提土增税来少缴所得税，而计提的土增税永远不用缴。开发商转让酒店也是直接出售项目公司的股权而不是出售酒店产权变更过户。建酒店避税，太犀利了！！！！！！显示全部 收起

多数情况下 还是为了地。以我们单位为例子 前两年在新区盖了一个四星的酒店 单纯看是亏的 今年又盖了一个五星的老板又不傻 为啥呢政府面子需要啊！但是政府又不会自己拿钱盖 那就房地产商来搞落~~多数情况下 搞几个酒店 企业还是亏得起 更关键的是 满足了政府的需求！从政府那里获得的利益 远远超过每年几个酒店的亏损所以说国内的房地产商不行贿就是个笑话国企不好说 民营不行贿的 找不到了 无非是行贿手段的级别而已PS：本人为国内前二十地产公司员工。 收起