楼盘是如何定价的?哪些因素影响楼盘价格?

我说的是期房，不谈二手房。毕业后做了3年房产。以前有购房者看着房价表，诧异的问道，这个价目表怎么定出来的，怎么后面单价都是带8的？我说这个一房一价是用excel做的，为了好看，我每个都以8做结尾。一个楼盘整体定价是比较复杂，很难三言两语说清，抽象来说，跟老板预期、政策、市场、公司、产品有关。具体到价目表，预售房屋所处的小区位置、开发阶段、朝向、房型、楼层、景观、噪声，以及定价人员的主观思路都会影响到具体的单价和总价。然后谈到项目阶段，开盘时低开高走，随着开发的进度而定。政策研究、市场竞争、成本计算、品牌溢价、公司资金、开盘节点、客户积累等等，到最后，变成了购房者花费毕生心血所签订一个房屋价格。当然，也可以一拍脑袋就出来了。因为隔壁楼盘卖多少，你对比一下就可以了。 收起

一般来说定价分为：一个原则，两大阶段，几个节点原则就是：找对参考系，不同的时期参考系的选择是不尽相同的，分阶段来说第一阶段：一般是项目前期定位阶段，此时的更多的是根据项目整体定位，对项目入市时期价格的预估，参考系主要是目标客户的收入情况。简单的例子，同一个区域的两个项目一个卖5000元/平米，一个卖10000元/平米，两个项目不同的操盘思路，就是前期定位的不同造成的，这时10000元/平米的那个项目参考系明显就不是市场在售项目的价格，而是客户所拥有并愿意支付的财富。前期定位会考虑方方面面的因素，如：城市发展情况，区域走向，资源禀赋，资金状况，成本情况，市场竞争情况，客群选择等等～～第二阶段：就是销售阶段了，此时的定价参考系直接就是竞品项目了，根据本项目相比竞品项目的优劣势分析，会有一个本项目的整体均价。比如说：旁边的项目卖5000元/平米，而我们的项目相对好一些，那我们项目的整体均价就有可能在5500元/平米了。在确定项目的整体均价后，会再根据项目内部的资源分配情况，户型优劣势等，确定每个房子的价格。这时候的定价参考系就是本项目的整体均价而非之前的参考系了多个节点是指在整体运作过程中的不同时期的零时性调整，比如：开盘期，清仓期，调控期，淡季等等～～总的说，定位阶段塑造价值（产品、园林、配套等方面），为销售期最大化价格空间。销售阶段利用价格杠杆最大化兑现价值，促进销售。 收起

从长期来看，售价与成本相关度较高，不赚钱的行业，资金会主动流出。从短期来看，售价与成本无关，更多反应预期，或者说当前时点下供应与需求之间的博弈。举个例子。 和黄系向来擅长捂地。北京的逸翠园，低价拿地多年，在1万元左右开盘，现在涨到3万5。与二手房市场类似，多少钱买的房并不重要，价格由市场决定，房东只会算自己的帐。再举个例子，中信新城高价拿地，市场不接受，现在赔钱出货回流资金，是理性决策。非专业公司一般不喜欢出现项目亏损的情况，比如联想旗下融科的千章墅，迟迟开不了盘。成熟公司会主动适应市场变化，万科向来敢于降价，坚持快速周转。所以主要的影响因素是供需情况。市场存量需求，版块内现有竞争对手，未来供应存量，未来需求变化，都是要考虑的因素。另外还要结合项目开发进度和母公司资金需求，综合起来决定推盘节奏和销售价格。其它的因素，品牌、产品、微区位等等，不一而足。 收起

谢P爷邀我可以说一拍脑门吗。影响房地产产品定价的因素。环境：住宅楼盘要看宜居程度，也就是居住品质。商业楼盘，要看商业氛围。比如：居住环境、商业环境、自然环境（你看，只要是滨湖、滨水，就能扯出一大串的东西）等等。区域配套：所谓配套，通俗点就是周边有没有银行、学校、医院、菜市场、超市等等相关。交通：无论是商业还是住宅楼盘，交通的通达度，都很重要。比如，有个楼盘建设的品质很高，但是，开车进去之后就出不来了，太堵？或者太远、或者主要出行路线太陈旧等等。竞争项目的定价，你也卖楼盘，我也卖楼盘，我卖1W，你总不能开价2W。竞争项目的楼盘也是定价参考因素之一。开发商、投资商的财力：有钱的主，资金链富裕就不着急，通常，大财主都有钱有渠道请到好的设计公司规划公司，设计出来的产品自然也不错；次一点的资金链紧张，就会相对定价略低、优惠幅度大一点，这样去化的快。销售周期短，不会拖着资金链。成本因素：可参见 @胡立灏 的回答。其实这方面，建筑成本啊，包装成本啊等等，是价格基石。大环境：城市的发展水平、消费群体的购买力、物价成本等等等。举个栗子，上海可以卖好几万，合肥就卖不到。产品：消费者真心不懂，没啥影响。悲剧来了报告：该项目可定价区间在12000—13000BOSS：这样啊！那就卖14000吧。更悲剧的来了Boss：把报告拿走，根据这个价格，重新推导一份出来。 收起

先回答第一个问题。售价=成本+预期收益。成本组成部分有很多。土地费用：包括土地出让金、拆迁安置补偿费、土地征用费。前期工程费：规划设计费、市场调查费等等。建筑安装工程费：建筑工程费、安装工程费、设备费等。市政公共设施费：包括基建费（道路水电煤气管道费等）和公共设施费（学校医院派出所等）两部分。管理运营费：公司职员工资、差旅费、食宿费、保险等。贷款利息费：由于开发周期长而导致的一部分银行或外部贷款利息。税费：由房地产开发经营税费（房产税、土地增值税等）和行政管理税费（征地管理费、人防费等）组成。其他费用：市场营销费、广告费、不可预见费等。预期收益主要靠市场预期和房地产开发商的综合情况制定。比如说这个附近楼盘均价一万，我也卖一万，只要质量和口碑差距不大，那风险也不会太大，一般都能消化的不错。如果开发商成本高，只能卖一万二才能回本，那我只能定一万二祈求市场还能消化出去，或者再捂捂这块地等房价上来了再卖。如果要快速周转资金，那就卖八千，如果市场不是太差，也能很快的消化掉。影响楼价的因素有很多，既包括上文说的市场和开发商综合情况，还包括政策影响（比如限购打压房价、放开市场就会推升房价）、交通影响（通地铁、公交，容不容易打车）、地段影响（是不是在CBD等大商圈周围）等等，往细了说也有小区环境、朝向、户型、周边配套等等方面。这些因素综合影响着楼盘的房价。希望对你有帮助。 收起