「国五条」细化出台,会对房价产生怎样影响?

引用之前另外一个问答中的回答 恰好今天做到这个选题，也采访了几个业内的专家，有感而发所以拿出来和大家一起说一说。 2月20号，国五条刚出的时候，市场普遍的反应是太平淡、太温柔并且缺少新意。等到两会前突然抛出这个细则，让人始料不及。看一下今天市场的反应，招保万金全部跌停，房地产板块跌掉8%，甚至殃及水泥和金融板块。但仔细看这条政策中几乎所有的点在之前的政策中都出现过，这次更多的是重申，而非创新。那为什么会引发如此之大的反应呢？个人认为是更多的是一种预期。70个大中城市的房价指数以及百城房价指数这两个重要指标的连续上涨让中央终于下决心再次加大调控的力度。这让房地产商嗅到了一丝危险的信号。做一个小小的预测，这个政策将不会是个临时性的政策，未来将会常态化。而“新国五条”未来真正的杀手锏还在于“二套房信贷”、“全面限购”。高手出招不在于招式狠，而在于后手多。其实这并不是一项新政策，而是一项老政策，只是以往有个备选方案，那就是上交总额的1%（因为以前很多的老公房都是买断房龄和私有化，购买的价格很难计算）。现在这个备选方案没有了。我国对于房地产支付个人所得税的一系列规定。1994年起实施的个人所得税法规定，“财产转让所得”应按20%的税率缴纳个人所得税。包括房产。（当时谁家里有商品房来着）1999年，财政部、国家税务总局、建设部三部委，联合下发《关于个人出售住房所得征收个人所得税的通知》，成为重要的政策依据。但是在当时，考虑到商品房改革时间不久，所以2006年7月，国税总局下发《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，是最重要的征税依据。其中，明确两种征收方式：差额20%，总额1-3%。国八条的时候强调了差额20%征收，在无法判断购买价格的情况下，按照总额1%征收。但在实际的征收过程中全是按照1%征收。至于满五年唯一一套住宅，应该不会算在这个范围以内，问题是这样的房子谁卖啊。从国务院下文，到地方政府领会精神出细则还需要一段时间。我们可以沙盘推演一下未来房地产市场的走势将会如何。短期效应现在上海很多二手房中介已经接到了卖家的涨价通知，从二手房卖家的角度来说，原来不想成交的，现在也会匆忙成交。短时间内各地的二手房市场会产生井喷，直到地方的细则出台。届时各地二手房的交易数量会大减。而刚需的购房者则更多地考虑购买税收较低的新房。中期效应由于中间税费的大幅增加，二手房买家宁愿购买那些唯一一套或者刚满五年（上涨部分还比较少）的房子，因为这部分转嫁给下家的税费较少，而二手房买卖中，卖家普遍存在“到手价”心态。而同样的到手价，显而易见的是购买那些唯一一套住宅的卖家房产的买家支付更少。但这样一些房屋在二手房市场上占比并不多，有些买家只能选择去购买新房，这时候对新房的销售是有利的，部分楼盘甚至可能会涨价。而那些房屋溢价较多的卖家则多半选择宁愿出租而不会降价抛售，毕竟手上囤了好多套房准备仓皇抛售的房子并不多，而且你也买不到。长期效应房地产信息联网，房地产价格动态评估体系建立，阴阳合同难以存在。房地产投机客无利可图，纷纷撤出住宅市场，二手房市场与一手房市场逐步恢复到一个动态平衡的格局。房地产单边剧烈上涨的日子可能一去不复返。关于远期房价走势判断一个产品是消费的属性更多一些还是投资的熟悉更多一些，我想关键还是供求关系和预期这两点。在房地产领域，绝对的刚需是不存在的，中国式的地产单边上扬格局归结点还在于无序的货币超发，民众恐惧性的持有地产以对抗通货膨胀。什么情况下房地产是真要跌了？（不考虑灾害和战争等情况下我们要考虑的变量）1、分税制改革后地方严重依赖土地财政的格局是否改变？地方财政除了卖地是否有其他财路？（看面粉的价格来预测面包的走势）2、M2达到多少？占GDP的比重是否下降？3、人口老龄化程度和家庭拥有房产数多少？4、我们有没有找到一个对冲通货膨胀风险的投资产品？结论：如果说为了控制房价，“二手房征高税”某种程度上可以做到，但这种抑制投资性需求的代价就是误伤95%以上的改善性住房的需求。我们想象一下，有多少家庭为了让老人少爬几层楼，或者让儿女住的近一些，而置换自己两套房中的一套，让这样的家庭支付高额的个人所得税毫无疑问是一种误伤。而这种误伤的范围之广、伤害之大从某种角度上来说已经失去了税收的本意。如果是为了打压房价，在房地产持有环节征税，按照套数、面积、市场金额及持有时间进行阶梯型的征税，是许多国家普遍采用的一些方法。这里有一篇时寒冰的文章，并不全面认同，但他系统化的思维和分析方式值得学习。“新国五条”调控细则的影响分析来看一下奇葩言论，就当开拓思路吧。【关门打狗论】先征个税，让房哥房嫂来不及下决定抛售，等到房地产联网后，用高持有税把你们全部都一锅端。【推进城镇化论】二手房只能交易不产生GDP，国家最讨厌了! 我们通过对二手房征收高税收，逼你买新房，越偏越好，这样钢筋水泥的消费上去了，GDP上去了，大城市拥堵解决了，平均的房价也降低了，城镇化实现了！显示全部 收起

影响：1，短期抑制需求，中长期房价看涨，尤其是二线省会城市，一线城市房租看涨。三西线城市房价依然受到区域经济强烈影响，基本建立抵御一二线城市的房产调控防线。2，不增加有效供给，包括土地的出让，廉租房、保障房的建设保障，一两年内房价不会下降。只会引起股市的短期波动，影响不大。3，房租看涨，二手房交易量看跌，新房交易量攀升。4，国家房地产市场调控政策给行政权利的运作留下了太大的后门，寻租市场依旧存在。所以，房姐，房叔不会减少。 收起

我来一条条的回答，阐述下我认为的结果和应对手段：1、提高二套房首付比例和贷款利率：提高购房人的门槛；造成假离婚的增多2、二手房按20%增值额收取所得税：购房者都去买一手房，帮了房开商的大忙。有房者倾向于出租房屋而不是出售房屋， 即使出售也会采取手段将税费转移到购房者手中。降低市场供应，二手房流动不畅，对于新房市场冲击变小，让新房的价格可以坚挺~3、提高购房资格门槛 ；同第一条，还是限制购房者。而且限制的是新购房者，首次购房者；4、增加保障房供应 ：屁话5、三年内住房信息联网 ：同上总之就是提高购房者的购房难度，让已购房者痛苦。国家想让资金都沉淀在房地产上，还是要以房养国养政啊~~ 收起