没有产权的单位集资房离婚时判决给谁使用

《法官办案手记·婚姻家庭卷》连载【案情介绍】原告:李某某,男,1960年7月30日出生,某市农业局职工。被告:徐某某,女,1963年3月14日出生。原告诉称:原告、被告于1986年4月26日结婚,婚后感情尚可,生有一女孩,后因家庭生活琐事经常吵架,导致夫妻感情恶化,现起诉要求离婚,现有住房为我单位的集资建房,应判归我所有,夫妻其他共同财产依法分割。被告辩称:同意离婚,女儿由我抚养,现有住房应判归我所有,其他夫妻共同财产请求法院依法分割。经审理查明,原告、被告的夫妻共同财产有:摩托车1辆、自行车2辆、电冰箱1台、25英寸彩色电视机1台、录音机1台、双缸洗衣机1台、吸尘器1台、鹿鞭3个、熊胆1个、电熨斗1个、火锯1个、煤气烤箱1台、煤气罐2个、电饭锅1只、高压锅1只、咖啡炉1个、茶几1个、茶具1套、碗架柜1个、餐具1套、被褥4套、地毯1块。夫妻共同债权7 300元,共同债务11 000元。李某某、徐某某居住的面积50平方米住宅楼房系李某某所在单位某市农业局1992年向职工集资所建。楼房造价每平方米560元,农业局向职工按每平方米400元收取了集资款,其余由农业局承担。李某某、徐某某向农业局共交集资款2万元后进住该房。现该房尚未办理产权证,未明确归谁所有。另查明,被告徐某某不是农业局的职工,该农业局1994年第7号文件中第2条规定:“职工住宅部分由集资者本人使用,不得转卖和转让。”【焦点**】该案争议焦点十分明确,夫妻离婚时,对于夫妻关系存续期间一方单位集资建造的住宅应如何分割。对此,有两种观点:一种观点认为,原告、被告的现有住房系原告单位某市农业局的集资建房,该单位明文规定只许本单位职工居住使用。因此,应将该房判归原告所有,由原告支付被告一定的住房帮助费;另一种观点认为,应采用竞买的办法对集资权益进行处理。【审判推理】一审法院认为:李某某与徐某某婚后经常吵架,导致夫妻关系恶化,感情破裂,现李某某要求离婚,徐某某亦同意离婚,故应准予离婚。离婚后,夫妻共同财产、共同债务由双方协商解决,协商不成,则由法院依法判决。现住房系某市农业局的职工住宅,该单位也有只许本单位职工居住的规定。故该院依照《婚姻法》第25条第2款、第30条、第31条、第32条的规定,判决准予李某某与徐某某离婚,女儿由徐某某抚养,李某某自1994年11月起每月给付女儿抚养费40元,直到其独立生活为止。法院并对夫妻共同财产进行了分割,对债权债务处理也进行了判决。同时判某市农业局的两室一厅住宅楼(50平方米)由李某某居住,室内装潢物品归李某某。李某某给付徐某某住宅集资款1万元,装潢投资款2 350元,计12 350元。徐某某不服该判决,以法院应本着照顾女方和子女权益的原则将现住房判归女方居住,适当增加子女抚养费为由提出上诉。二审审理中,当事人曾就离婚、子女抚育、财产分割和债权债务处理达成协议,在住房问题上经法院主持,双方竞价达成一方给付另一方24 000元后取得居住权、另一方迁出的协议,但后又反悔。二审法院认为:徐某某与李某某虽婚后在一段时期内感情尚好,但后因家庭生活琐事产生矛盾,感情出现破裂,原审判决离婚正确,对夫妻共同财产的处理并无不当。但根据双方当事人及房屋的具体情况,现住房由被上诉人李某某居住较合适,但为体现照顾女方和子女权益的原则应按竞价商定的数额付给上诉人徐某某房屋折价款,子女抚育费亦应适当增加。二审法院依据《民事诉讼法》第153条第1款第2项之规定,判决李某某自1994年11月起,每月给付子女抚养费75元,每年初支付全年抚育费;现住房某市农业局住宅由李某某居住,李某某给付徐某某房屋折价款24 000元,徐某某于李某某付清房价款后10日内搬出。其余部分维持一审法院判决。本案二审改判的关键是,夫妻离婚时,对于夫妻关系存续期间一方单位集资建造的住宅应由谁居住,对此如何处理,一、二审法院看法一致。本案李某某、徐某某居住的房屋是李某某单位所建,但房屋是由职工和单位共同出资,提供给本单位职工及其家属居住的,李某某、徐某某离婚时,如何确定该房的居住权呢?随着我国住房体制改革的深入,在离婚案件中会越来越多地遇上此类问题。本案所涉及的,就是其中的一类:集资房权益纠纷。所谓集资房权益纠纷,是指有的单位或城建部门在自建或对城区进行改造时,为了解决资金不足,先向单位职工或居民集资,建成后依集资情况进行分配或出售。在此期间当事人离婚并就离婚后公房居住使用发生的纠纷,法院应依法对此妥善进行处理,要确认共同集资权益。集资行为一般有两种:一种是单位向本单位职工集资建房,房屋建成后或是返还集资款,转化为分配使用权形式,或是按标准价出售给职工;另一种情况是向社会集资建房,如城市拆迁、改造,带有预售性质。因此,我们认为,如果是第一种情况,非单位职工不应享有集资权益,离婚后对房屋不具有承租权或使用权。单位集资建房,有其特定集资对象,这就是单位职工,虽然非单位一方基于身份参加了另一方的集资,但因身份解除,也就因不再具有特定身份而被排除在集资对象的范围之外。由此,在这种情况下,也就不应享有集资权益的权利。如果是不以特定对象为集资对象,即是由于集资者公开向社会集资而参加集资的情况,若是婚前一方集资,而双方结婚时间较短,另一方则没有享有集资权益的权利;若是婚后集资,则双方共同享有权利。《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》第10条规定的“对夫妻双方均争房屋‘部分产权’的,如双方同意或双方经济、住房条件基本相同,可采取竞价方式解决。”对集资房屋纠纷的处理,我们认为,可参照此规定,采用竞买的办法对集资权益进行处理;如果双方当事人都不愿采用竞买的办法来享有独立集资的权利,可维持双方共同享有集资的权益,如今后对房屋发生纠纷,可另案处理。竞买的方法是由法院审判人员主持,双方当事人协商,各自提出愿意给付对方多少房价款而让对方退出,相互竞争,由出价高或较合理的一方提取房屋有限产权。但这种方式加重了双方当事人的负担,虽有利于法院调解结案,但竞价方式有其局限性,要妥善处理,必须注意以下两点:(1)双方自愿。对离婚案件的当事人拒绝调解协商,将最终的处理决定权推给法院的,不宜采用竞价方式。(2)双方经济状况、住房条件差异不大。如果夫妻一方没有工作,或者虽双方有工作,但一方的收入远远低于另一方;夫妻一方从单位购买有限产权房屋的机会优于另一方,以及夫妻一方有应予以照顾的其他条件的,也不宜用竞价方式来解决集资权益纷争。 本案中,一审法院判决房屋由李某某居住,李某某仅给付徐某某集资款的一半,虽然保护了建房单位职工的利益,但对建房单位职工家属的利益照顾不周,在子女随女方生活的情况下,这一判决显然是欠妥的。二审法院认为,此房虽是李某某单位与职工共同出资所建,并且建房单位也有只许本单位职工居住的规定,但建房单位职工和家属同样有居住权。在建房单位职工离婚时,应按夫妻双方实际情况来确定由谁居住。二审法院审理时,采用由李某某、徐某某双方竞价取得居住权,居住的一方向另一方支付房屋折价款的方式解决房屋争议,与一审判决相比较,二审较好地体现了保护女方和子女权益的原则。但是,二审判决以当事人未最后达成一致的调解意见作为判案依据似有不妥。对此补偿,应以当地当时房地产行政管理部门公布的同标准、同性质住房的标准价为基础,结合全案情况妥善处理。【法官思考】离婚案件中除了有集资房的分割纠纷外,还存在许多不同类型的公房分割纠纷。这类纠纷及其解决的主要办法是:(1)公房的承租权纠纷,是指离婚案件的当事人在婚前或婚后因承租公房而形成租赁公房的法律关系后,夫妻双方在离婚时为了争得该公房的承租权而产生的纠纷。其公房承租权的取得除了从夫妻一方单位取得外,还有的是从房屋管理部门直接以国家规定的优惠价格或市场价格承租的。承租来的公房除了用于自己居住外,还有的是用来作为生产场所使用的。作为承租方,只有在交纳了租金后才取得使用权,因此,在离婚案件中,双方当事人所争议的是公房承租使用权的归属。公房承租权的取得的特点是,承租人向公房所有人或管理部门交纳租金,依法取得公房的居住使用权。如果公房承租权的取得是在夫妻关系确立之后取得的,则承租权无疑属于夫妻双方共同拥有。但如果公房承租权的取得是在夫妻关系确立之前由夫妻一方承租的,且夫妻关系存续时间较短,不足《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》所规定的5年时间的,则人民法院不能处理。但如果夫妻关系存续时间超过5年,则公房的承租权转移为夫妻的共同权益,人民法院应该一并加以处理。(2)公房的居住使用权纠纷,是指离婚案件的当事人对公房的使用权的归属而产生纠纷。夫妻双方或一方在婚前或婚后向其所属单位或房管部门取得公房的居住使用权后,夫妻双方在离婚时为了争得公房的居住使用权而产生的纠纷。这种公房一般是单位或房管部门为了照顾本单位职工或生活困难的居民,而将其直接管理的公房分配给其职工或生产困难的居民居住使用,它一般只收取象征性的使用费,本质上属于照顾性质的分房,其中包含很大的福利成分,使用者只有使用权,而没有其他的权利。使用者与单位或房管部门一般并不签订有严格法律意义上的租赁合同,其法律关系明显有别于房屋租赁关系,只能视为一种居住使用权。公房居住使用权的取得有别于承租权的取得,一般是由单位或房管部门以分配的形式分配给职工或居民居住使用权的。如果是夫妻双方于结婚后才取得的使用权,当然应该视为夫妻双方共同取得用于家庭共同居住使用,该公房居住使用属夫妻双方共同拥有。但是,在现实情况中有相当多的公房居住使用权是在夫妻关系确立之前由夫妻一方或夫妻一方的家庭取得的。对此,应视具体情况加以确认。如果是婚前一方以结婚的名义向单位或房管部门申请分配公房,则应视为一方代表双方申请公房的居住使用权,取得后的公房居住使用权应归夫妻双方共同拥有。如果是婚前夫妻一方以个人名义向单位或房管部门申请公房居住使用权而取得的,单位或房管部门所认可的承租人只是该公房具签人,则公房的居住使用应视为取得居住使用权一方的单独权利。当然,夫妻结婚后另一方仍有权一起居住使用公房,但因其共同居住使用权是因结婚而取得的,其权利只在婚姻关系存续期间存在,故在夫妻离婚后其共同居住使用的权利自然消失。如果夫妻所居住的公房使用权是由婚前一方的家庭所取得的,则离婚后的公房居住使用权也应由原承租家庭收回。(3)公房的部分所有权纠纷,是指离婚案件的当事人在婚前或婚后所购买的拥有部分所有权的公房,且该部分所有权已成为夫妻共有财产的情况下,双方当事人为争得该部分产权而产生的纠纷。近几年来,各地根据房改政策出售了大量的公房,其中相当一部分只出售了部分的产权,有单位占30%产权、个人占70%产权的,有单位占40%产权、个人占60%产权的。这种公房的特点是:个人和公家各占有一部分的产权,其产权性质仍带有公房的性质,个人部分的产权须通过购买的手段才能取得。对于公房的部分所有权,如果是婚后取得的,无疑应属于夫妻双方的共同权益;如果是婚前取得,应依据《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》的精神,依据夫妻关系存续时间来确定该部分所有权的归属。(4)购买房改房权益的纠纷,是指夫妻双方在婚姻关系存续期间因所居住的公房依房改政策的规定而出售,在交付了购房款后尚未办理好产权转移手续期间,夫妻双方因离婚纠纷就房改房的权益侵害问题而产生的纠纷。房改房是单位或房管部门依房改政策向单位职工或居民出售公房,购房职工或居民依其工龄、级别或是否已婚等情况享受国家提供的优惠条件。因此,如果房改房是在婚前购买,则房改房的权益应单独属于购房方所有。如果购房行为是发生在婚姻关系存续期间,则无疑应属夫妻双方共同所有。(5)公房期房的纠纷,是指房地产部门将尚未建成的公房使用权进行预售,离婚当事人进行了预购,在该公房交付之前因离婚而就该公房的居住使用权而产生的纠 收起