上海现在贷款买房有多麻烦?

您好，我是上海以及上海周边房产导向，上海上半年市场太火热，银行贷款的人太多，而银行贷款额度已经没有多少了，所以贷款放款很慢一套上海的房子，哪来的7个价格呢？首先，是这套房子的真实售价：也就是卖家到手价，是买家真金白银的付出，基本代表市场实际行情。第二，房源核验价：就是7月19日执行，传的沸沸扬扬的二手房挂牌指导价。低于这个价格，才能在外网展示，但由于核验价不影响交易或者贷款，这个价格目前的实际意义已经不大。第三，挂牌价：也就是低于房源核验价的挂牌房源售价，但由于大量房源目前都不能对外挂牌，所以这个价格也是名存实亡。接着，就是决定银行按揭贷款额度的三个价格：第一，网签价：也就是交易中心的网签合同价，主要用来缴税，以及判断房屋是否为普通住宅。为了省税，该价格通常小于或等于真实售价。第二，银行评估价：银行及第三方评估公司对于房产的价值评估，也是今年8月6日之前用来放贷的参考，基本上是市场价的8-10折。第三，涉税评估价：是这次影响贷款的重点，该价格由上海市房屋状况信息中心给出，是相关部门认为这套房应该以多少钱缴税的一个标准。但是，这个价格不仅不公布，而且只有在需要贷款时，由银行进件向交易中心查询得到，怎么打探都没用。买卖双方以及中介、银行完全就是在“拆盲盒”。另外，还有第7个隐藏着的价格——最低核税价：8月6日以前，对于全款客户，做低到令人发指的程度时（比如市场价的6折以下）才会触发。交易中心会要求房屋必须以最低核税价来进行缴税，否则就涉嫌偷税漏税。当然，这个规则在8月6日之后又变了，请看后文的解释。2那么，我们就来聊聊，这个涉税评估价到底是什么水平呢？ 举几个最近接触的案例： 案例1：真实成交650万，网签合同价513万，涉税评估价398万，相当于网签价7.8折、市场价的6.1折； 案例2：真实成交554万，网签合同价554万，涉税评估价343万，相当于网签价和市场价的6.2折。 由以上两个案例可以看出，不管网签什么价，涉税评估价基本是市场价的6折左右。对于全款的人影响还好，还能有捡漏的机会，，网签价本来就是要做低省税的，涉税评估价无论高低，都不会影响贷款额度。 但是对于需要贷款的人来说，由于涉税评估价一般是“三价取低”中的最低值，因此实际能贷到的金额就会缩水。3搞清楚涉税评估价以后，一套房子的真实售价，以及银行如何评估贷款额度的全景图就出现了： 由于涉税评估价<银行评估价<网签价，因此一套房能贷多少，基本由最低的涉税评估价决定。但在缴税的时候，又是倒过来了。 根据我们从交易中心得到的信息，8月6日开始，房子过户时所产生的契税、增值税、个税等，按照网签价、涉税评估价、最低核税价三者取高进行缴税。也就是说，需要贷款的，网签价一般都比其他两者高，按照网签价来交税；不需要贷款的，涉税评估价反正也不用查，那么一般能写多低写多低，就按最低核税价缴税。不过，“三者取高”缴税的影响及其有限。如果是全款，本来就按照最低核税价交，没有任何区别；如果是贷款，网签价本来就会比涉税评估价高不少，因此也正常缴税。“三价取低”执行后，涉税评估价对收紧贷款额度的威力开始显现。 对于刚需来说太难了，首房首贷首付：加上税费，中介费等等首付在60%左右，将会有很大一部分刚需客户买不了，尤其首付预算在100-200万以内就跟上海2016年社保两年变五年一样，加速刚需群体的外溢想要了解上海周边房产，首付比例，限购政策，区域投资等等，为您买房路上不迷路，可以关注： 收起