一、坚持先验收后交房 某些开发商在约定交房期仍达不到法定的交房条件,或房屋或配套存在质量瑕疵,为了转嫁风险,规避责任,利用购房者急于收房入住的心理,要求购房者先签收钥匙,签署“入伙协议书”,然后再进行验房。一旦购 房者没有防范而与开发商办理交房手续,不但今后难以追究开发商逾期交房的违约责任,还常常造成房屋或配套设施的质量瑕疵和保修维修的责任不明。如前文所提的开发商,虽然按合同约定时间把房屋交给了购 展开
一、坚持先验收后交房 某些开发商在约定交房期仍达不到法定的交房条件,或房屋或配套存在质量瑕疵,为了转嫁风险,规避责任,利用购房者急于收房入住的心理,要求购房者先签收钥匙,签署“入伙协议书”,然后再进行验房。一旦购 房者没有防范而与开发商办理交房手续,不但今后难以追究开发商逾期交房的违约责任,还常常造成房屋或配套设施的质量瑕疵和保修维修的责任不明。如前文所提的开发商,虽然按合同约定时间把房屋交给了购房者,但根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定:房地产开发项目竣工,经验收合格后方可交付使用;不经验收或者验收不合格的,不得交付使用。由于交房时不具备合同约定和法律规定的交付条件,其所谓的交房不能产生法律上的交付,购房者有权拒绝交房,开发商已构成实际上的逾期交房,应承担逾期交付的违约责任。 验收房屋流程可分为书面验收和现场验收两部分,书面验收包括查验房屋可以交付的文件(如:竣工备案表、交付许可证、实测面积数据等),收取《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。特别提醒读者,从今年4月1日起,开发商必须提供省建设厅统一新制订的《新建商品住宅质量保证书》及《新建商品住宅使用说明书》。现场验收具体内容包括:1.所交付的房屋是否是您所购买的房屋,其结构设计是否和原图相符;2.房屋质量是否合格、门窗等是否与合同的约定相符;3.水电气等附属配套设施是否按合同到位;4.其他合同中约定的项目做得如何。验房中若有任何一项不符,均可拒绝签收并在交接记录上如实记载,最好将拒收理由书挂号寄给开发商。而对于配套设施缺失或缩水和违反规划的问题,可联络其他购房者共同要求开发商补做或赔偿,因为单个购房者就共同配套提出异议或要求往往势单力薄。必要时可联合向主管部门投诉甚至提起诉讼。 二、明确开发商收取的费用 交房时购房者缴交一些费用是难免的,如购房尾款、物业管理费、装修保证金、装修垃圾清运费等。目前,交房时购房者对公共维修基金的缴纳争议最多。对于公共维修基金的缴纳,各地的规定不尽相同,必须视具体情况而定。以福州市为例,其规定1997年1月1日后至2003年8月31日前办理《商品房预售许可证》的住宅物业,开发建设单位应按照《福州市城市住宅小区物业管理办法》的有关规定,按其建设总投资额的2%%拨付专项维修资金,缴至福州市房地产管理局指定的福州市物业专项维修资金专户。若开发建设单位在销售房屋时已在房屋销售合同里约定由购房者交纳专项维修资金的,购房者应按房屋销售合同的约定交纳专项维修资金,开发建设单位应将代收的专项维修资金全部存入福州市物业专项维修资金专户;代收的专项维修资金总额不足建设总投资额2%%的部分,应由开发建设单位按规定金额补足。2003年9月1日后办理《商品房预售许可证》的住宅物业,购房者应按购房款2%%的比例交纳专项维修资金。开发建设单位在销售房屋前应在福州市房地产管理局指定的福州市物业专项维修资金专户中设立该住宅物业专项维修资金分户。开发建设单位在销售房屋时,应与购房者签订有关专项维修资金缴交约定,明确由购房者按购房款2%%的比例交纳专项维修资金至该住宅物业专项维修资金账户,物业专项维修资金必须遵循“统一缴存,专户存储,专款专用,业主决策,政府监督”的原则。 收起
