中心城区基准地价升幅不少却对楼市影响不大 广州市国土房管局日前举办国有土地使用权基准地价更新成果公开听证会,根据其发布的数据,广州中心城区的基准地价,拟由原有基准日2009年7月1日的水平调整到去年7月1日的水平。由此,中心城区的商业、居住、工业用地平均价格分别达到10297元/m2、3364元/m2、692元/m2,上调幅度为64.3%、110%和2.7%。 据市场人士透露,基准地价上调其实与居 展开
中心城区基准地价升幅不少却对楼市影响不大 广州市国土房管局日前举办国有土地使用权基准地价更新成果公开听证会,根据其发布的数据,广州中心城区的基准地价,拟由原有基准日2009年7月1日的水平调整到去年7月1日的水平。由此,中心城区的商业、居住、工业用地平均价格分别达到10297元/m2、3364元/m2、692元/m2,上调幅度为64.3%、110%和2.7%。 据市场人士透露,基准地价上调其实与居民日常房屋交易关系不大。房改房补交土地出让金其实并不跟基准地价挂钩,按房屋评估价的1%征收土地出让金;而根据广州市最新调整土地出让金的征收标准,原划拨用地上私有住宅房屋(不含经济适用住房、解困房、安居房、房改房等政策性住房)出售、交换、赠与(不含继承)应补交土地出让金,补交土地出让金的标准为基准地价的4%。由此可见,基准地价上调只相当于是毛毛雨,对市场影响不大。 据记者日前咨询广州市房地产估价管理所,有关人士表示,目前仍就按2009年7月1日的基准地价执行,一旦**对听证文件进行批复,他们就会根据2010年月1日的基准地价执行新标准,所涉及的补交土地出让金的时间节点按房地产交易登记中心的时间为准,新标准实施之前仍旧按照2009年7月1日的基准地价计算。 文/图:记者 李凤荷 小贴士 基准地价查询方式 进入网站(http://www.laho.gov.cn)->土地管理->广州市国有土地使用权基准地价->根据住宅用地(商业用地、工业用地)地块位置点击相应分区和图幅 私宅、**难楼盘受影响最大 据记者了解,目前受基准地价影响最大的是未办国有土地手续的私宅以及**难楼盘。房管局有关人士于去年6月2日在房管局网站“在线交流”活动中回答市民的问题时表示,原划拨用地上私有住宅房屋(不含经济适用住房、解困房、安居房、房改房等政策性住房)出售、交换、赠与(不含继承)应补交土地出让金,补交土地出让金的标准为基准地价的4%。也就是说,以未调整前的广州市最高住宅基准地价二沙岛、沙面为例,该地段基准地价才为5526元/m2,以4%计算,每平方米补交土地出让金221.04元。就算是以大涨110%的幅度来计算,每平方米补交土地出让金不过是464元。 年底将要出证的**难楼盘也可能受基准地价调整的影响。根据广州市房管局有关人士表示,对于历史遗留问题**难楼盘,若房产证未注记已交土地出让金的,在房屋权属转移时需按规定补交土地出让金。地产人士告诉记者,目前二手房交易必须要求产权明晰。土地使用手续未全的,买家一般都要求业主补齐有关手续再进行交易。由于近年拆迁补偿成本与周边一手房售价挂钩,私宅业主一般都不太愿意出售房屋,宁愿等拆迁。广州市房管局有关人士也明确表示,拆迁补偿与基准地价不可直接挂钩。 房改房不与基准地价挂钩 房改房交易时若一手业主或有关单位未交土地出让金,业主在交易时需补交土地出让金,不过此土地出让金与私宅补交的土地出让金的计算方法完全不同,房改房补交土地出让金并不与基准地价挂钩。目前,房改房交易时需补交土地出让金的,按房屋评估价1%征收土地出让金。以一个评估价50万元的房改房为例,应补交的土地出让金为5000元。合富置业首席市场分析师龙斌博士表示,房改房可上市交易已有13年,目前流通中的房改房单位其实大部分已经转手多次,早已是商品房的身份。只有一手业主持有且未补办土地出让手续的房改房才需要补交土地出让金,这类型的房源在市场上微乎其微。 去年已上调一次 非房价上涨“推手” 中原地产研究部副经理瞿中奇表示,基准地价跟日常生活无太大联系,其基本用途是用于房地产估价,如大宗物业转让时,买卖双方会聘请相关的专业人员,对将要转让的物业作出评估,而评估过程中便会参考基准地价。 基准地价上调了,对地块拍卖的底价影响如何?瞿中奇说,基准地价与土地拍卖没有直接关系,按相关政策要求,地块拍卖底价一般不低于基准地价,基准地价相当于土地成本。而事实上,在现实土地拍卖中,土地拍卖底价远远高于基准地价,因而这次基准地价的上调,对于土地拍卖价格不会有太大影响。去年广州市土地出让金计收标准已作过调整,计征费率从3%上调至4%。对于有关计征标准的上调有可能推高房价的质疑,房管局官员已做出解释,他们认为“本次土地出让金调整主要针对原协议出让的土地,是将补缴土地出让金标准与正常土地市场价格挂钩,而房地产市场价格主要是由市场供求关系等多种因素决定”。 中原地产市场主任黄燕飞表示,房价如何走势,具体要视市场需求而定,基准地价与房价的联系甚微,作用更是很小。 答疑解惑 土地出让金的4%费率点算出来? 在广州市房管局的在线交流活动中,官员告诉网民,私宅的土地出让金计算费率为4%,即补交土地出让金=该地段基准地价×4%。但在新闻报道中,又有补交土地出让金是“按区片平均住宅用途土地有偿使用费的10%计收”。对此,广州市房地产估价管理所有关人士告诉记者,两者内涵是一样的。“平均住宅用途土地有偿使用费”等于“土地纯收益”,而土地纯收益则等于“基准地价×40%”,按区片平均住宅用途土地有偿使用费的10%计收其实相当于基准地价×40%×10%,结果都是等于基准地价的4%。 收起
