公积金贷款和商业贷款利率差别大吗?

随着房改的深入和住房贷款制度的推广,购房贷款越来越成为人们的热门话题,有许多购房人打电话咨询个人住房担保委托贷款(即住房公积金贷款,简称委贷)与个人住房担保贷款(即银行商业贷款,简称商贷)的区别,以及哪种个人住房贷款更适合自己。■委贷利息负担上有绝对优势住房公积金贷款属于政策性贷款,能够确保无论现在还是将来利率都会比银行商业贷款利率低;另外住房公积金贷款和银行商业贷款之间的利差不是固定不变的,目前相差1个百分点左右,1997年、1998年两种贷款利差曾经差到2个多百分点。所以从利息上讲,住房公积金贷款是有绝对优势的。例如:假设借款人年龄40岁,房屋总价60万元,借款30万元,贷款10年。采用“抵押加连带责任保证”担保,即有保证单位的情况下,公积金贷款与银行商业贷款所涉及的费用比较如下表。从下表的比较中可以看出,住房公积金贷款本息及费用总和比银行商业贷款少19513.6元。■委贷比商贷多了一个评估费住房公积金贷款比商业贷款多了一个评估费,是因为住房公积金贷款和商业贷款的评估方式不同。银行商业贷款的评估是从开发商项目入手的,直接针对项目,评估合格后与开发商签订协议,个人办理贷款时就不用评估了。而住房公积金贷款的评估针对个人,每个人做住房公积金贷款时需要到评估事务所做评估。住房资金管理中心也在考虑是否可以参照银行对一些大的项目进行统一评估,这样个人在购买这些项目住房贷款时就可以省去评估这一环节了。另外,将来办理抵押登记时如果贷款时没有评估是否需要再评估也应该加以考虑。■委贷比商贷少一个律师费由于委贷与商贷两者调查方式不同,所以委贷比商贷少了一个律师费。银行办理商业贷款时委托律师事务所进行借款人资信调查,律师收取借款人千分之四律师费。而住房公积金贷款是住房资金管理中心委托银行进行调查,住房资金管理中心向银行支付手续费。■委贷比商贷多提供了抵押加购房综合保险抵押加购房综合险是委托贷款4种担保方式之一。购房综合险为那些找不到保证单位的借款人提供了一条贷款渠道。借款人购买太平洋保险公司的房屋财产险和寿险后,保险公司收取保险费即承担相应的保险责任,保险的费率是根据出险的概率精算出来的。虽然保险费使贷款总的支付费用比单位保证方式多,但相应减少了借款人将来的偿付风险,比如,借款人失业、死亡、残疾,保险公司经审查确认后替借款人偿付剩余的贷款本息,而且保险公司不再向借款人或借款人的继承人继续追偿代为偿还的贷款,也不会因此而处分房屋。当然,如借款人重新就业后仍需偿还贷款。而在单位保证的担保方式下,一旦借款人不能偿还贷款,保证单位将为借款人清偿贷款,但保证单位相应获得了对借款人的追索权,即借款人有责任向保证单位偿还保证单位代借款人偿还的贷款,如果借款人无力偿还,保证单位可以按照法定手续处理借款人所购住房。所以购买综合保险后,当将来出现保险责任内的偿付风险时,可以在不降低借款人或借款人的继承人的收入和生活水平的基础上清偿债务。很多国家即使在抵押能够成立(即国内我们所说的抵押登记完毕)的情况下也为贷款进行保险来分散借款人本人的风险。到1999年底,北京市已经有6例贷款出现失业、死亡等保险事故,保险公司已进行了赔付。■购房综合险的保费可以退还借款人用住房抵押进行贷款,需要到房管部门办理抵押登记手续。借款人在办理完这个手续后,按照规定保险公司将扣除一定手续费后退还借款人剩余期限的寿险保险费。举例来说,借款人按照规定购买5年的保险,当他在第二年抵押登记办下来后,保险公司将扣除一定手续费后将剩余3年的保险费退还借款人。抵押登记一般要交纳登记费,但费用不高,一般每建筑平方米在0.3元左右,假如借款人购买100平方米的住房,他的抵押登记费用将是0.3×100=30元。抵押登记手续做完后,借款人实际上仅采用住房抵押担保,所以在借款人采用“抵押加购房综合险”担保方式下,最终的总费用是多少还要看借款人抵押登记情况,假如借款人借款10年,5年后仍未办理完毕抵押登记手续,借款人则还需交纳剩余5年的保险费。也就是说,交保险费的多少,还要看借款人办理抵押登记的快慢。■委贷中房屋财产险不是必须买日前,个人住房委托贷款政策做出调整,用公积金贷款时房屋财产保险由抵押人自愿购买。■商贷中的保证担保由开发商提供银行商业贷款准许借款人贷款购房的项目都是与银行签了协议的开发商的项目,在协议中一般有规定,开发商须为在银行商业贷款购买住房的借款人提供保证担保,所以一般用银行商业贷款购买商品房开发商都同意为借款人提供保证。而住房公积金贷款则没有规定要与开发商签订协议,有其他方式供借款人选择,即用住房公积金贷款购买商品房,开发商可以给提供保证,也可以不提供保证。开发商不提供保证的,借款人可以找自己单位或其他单位为自己的贷款做保证或购买综合保险。 收起