地产救市三部曲

6月6日下午到傍晚，在几个群里都看到一篇文章，叫做《一线城市房地产限购应适时优化调整》，来源是中国经济时报。

然后，某财经大号对此作了解读，并起了一个耸人听闻的标题，《今天，整个地产圈都在研究这份报纸》。还有若干号转载。

它解读的结论是，这篇文章是在为“上面”救市吹风。因为中国经济时报是国务院发展研究中心主管主办的报纸。

中国经济时报的这篇文章，是其地产周刊记者一篇带有综述性观点的稿子，地产周刊记者能不能代表报社暂时不说，你直接上升到是代表它的上级主办单位的看法，这个逻辑跳了好几格，说实话，我没有看懂。

6月7日上午再看，该财经大号已经删掉了那篇10万+的推文，中国经济时报也已将前述地产周刊稿子从数字报（报纸电子版）撤下。

之所以在此叙述这件有些无厘头的事，是想说明一个现象：这届地产圈乃至财经圈，期待新的救市心情到了何等迫切的地步。

这个场景，一些公号已经意淫过无数次、人们也想像过无数次了：史诗级的救市。

其实，一周前地产人民群众已经激动过一次了。就是国外某财经新闻社发布的监管机构正在酝酿部分金融政策到期延续的消息。当天地产股大涨。

为什么地产人民如此期待新的救市？因为交易情况太差，4月不如3月，5月又不如4月远甚。这些数据表明，市场自身的动能似乎已经衰竭，只有靠有形之手来施救。

然而，朋友们，2021年11月下旬以来，你觉得有形之手闲着了么？它不就是一直在给房地产市场打针吃药嘛。

谁也不能说救治措施无效，但结果都看到了，商品房销售额从2021年的18.19万亿，下降到了2022年的13.33万亿，可以说是断崖式的下跌。

原因有很多。专家的分析建议汗牛充栋，且歧见纷纭。期间，攸克君也大声疾呼了多次。面对目前的市场困境，有形之手做了些什么，还能做些什么？

“救市”是个比较宽泛的概念，在我们看来，地产救市包括三个步骤，或者叫做三部曲：

第一部分是鼓励或者说刺激政策的回归。

地方政府层面，为了鼓励住房消费，从2021年小心翼翼的试探，到2022年的蔚然大观，二线以下城市，所有的住房消费限制性政策，基本都取消了；二线城市，除极少数还保留限购政策外，其他的也都或明或暗地取消了。

但一线城市不为所动。说句实话，这个现象，无法解释。去年中央经济工作会议后，中央财办有关负责同志在解读会议精神时，已经公开喊话了，但一线城市仍然按兵不动，邪门了。

一线城市的讨论下面再展开。这里先问一个问题：二线以下城市出了这么多政策，首套房贷利率也都创下历史最低，但去年以来包括今年一季度，销售去化慢、压力最大的，仍然是二线以下城市。

这些城市的刺激性政策为何不见效？这个问题可连问三次。

第二部分是金融救市。

这才是地产救市的本义。无他，金融才是地产的血液。

金融主管部门层面，以去年11月的金融16条为代表，能给的政策基本都给了，连冻结了很多年的房地产上市公司再融资也解封了，讨论了很多年的REITs也实质性推动了，房地产贷款集中度管理制度也暂停了，房企三道红线也实质上不提了。

金融输血的路径包括：出险房企信贷展期；下达纾困资金，保交楼；推动AMC项目合作等。这些动作有没有用呢？当然有。但是，这些相当于精准滴灌，约束条件严苛。

对出险房企来说，它们实际上给抬进了ICU，命给续着，但大多数也只是唯留一脉喘息。

问题搁置，没解决。

三部曲之三呢？

追根溯源，它很可能不是之三，而是之一。在救市顺序上，应该排到第一的位置。

在之前的《不是刺激，不是救市，而是遏制危机蔓延！》文章里，我们已经写到了，防止或者说遏制房地产风险扩散蔓散，才是当务之急。但很多读者看完觉得不过瘾，要求攸克君再展开谈谈。

所有关注房地产的朋友都清楚，这轮房地产危机，本质上是房企流动性危机。表现形式就是一批房企爆雷，流动性枯竭。用一句通俗的话说就是，这轮房地产危机，成因或许比较复杂，但源头就是一批房企爆雷引发的。

解决流动性危机的办法，要么是给它发放贷款，要么是销售火热，回笼现金顺畅。这两个渠道，哪一个都是堵塞的。新增贷款是没戏了，存量贷款，金融机构追索不到，最多给你半年到一年的展期，续命；销售，如果今年的小阳春能持续下去，也行，阳光总能慢慢温暖冰冻的寒冰，可惜3月下旬以来，销售市场一个月不如一个月。

已经出现危机的房企，在恶化；没有出险的房企，尤其是民营房企，资金面也在恶化；连国企也因为库存增大在叫苦。

这就叫传染。病毒会传染，危机也会传染。你以为昆明城投事件是偶然的，是孤立的？朋友，多做点调查研究，别这么天真易信。

房地产危机发展到现在，已经到了不得不救助房企的地步了。

无数的声音是表示反对的。房企经营不善，就应该任其自生自灭，倒闭得了。你当初高房价收割赚走最后一个铜板的时候，怎么没想到会有今天？如今日子过不下去了，却叫苦连天让政府来救你？

这些声音，听起来是不是很有道理？简直是真理在握。

确实，很多房企，不值得救，也没有救的价值。这里就不点名了。

但也确有一些房企的资产质量还不错，有救的价值。这是“生命有价”的另一种表现形式。

有些群众以道德名义激烈反对，甚至还站在意识形态的高度称，救国企可以，救民企不可以。嘉凯城是国企，你救了吗？还不是照样退市。

安邦保险集团是民企，我们救了；海航集团是民企，我们也救了；苏宁也是民企，国资出手了。在国外，远如2008年，美国“两房”是民企，危机关头，苛刻的美国议会也救了；近如硅谷银行破产，美国佬也救了。

当然，这里的“救”，只是通俗的说法，其实是资产的重组、重整。新的资金进去，除非是借款，否则，不管是国资还是社会资金注入后，原来的股东全部出局。现在出险房企的“救”，也完全可以用这种思路啊，现成的。

这种做法有什么好处？切断危机病毒的扩散。原来的出险房企恢复了信用，融资渠道打通，其他市场主体包括购房者对你的信心又回来了。

不从源头上把这批出险房企的危机给遏制住，风险扩散的可能性就一直存在，而且随着时间的推移，拖累的附加效应就更会放大。

如果这一步不做，只想着现在市场下行，主要是因为政策刺激力度不够，要加大刺激，恐怕还是免不了要失望。

回到前面说的一线城市。过去一年多，我们呼吁过很多次，一线城市二套房首付和贷款利率政策必须调整，限购限价政策应适当放开。

但谁能保证，这些政策调整后，房地产市场就会从此活跃起来，走上健康良性发展的轨道，而不是像二线以下城市那样，刺激过后，只是有一点点的反应，过段时间又恢复到死水微澜一般的氛围里？

恐怕没有人敢这么笃定。

住房消费的信心，已经不是房地产行业自身的事。它与整个经济的预期，与居民收入和就业，与国内外大环境是密切相关的。

就如同房地产危机的爆发，并非单一因素所致，解决它，也不是单一政策就可以一蹴而就。取消一线城市住房消费的限制性政策，与救助一批房企，切断房地产风险传播链条，是可以而且必须并行采取的措施，而后者，如今已跃居优先事项。

前不久看到两个所谓的大V发言说，建议央行直接下场，注资ETF，救股市；建议央行发行债务工具，救助地方城投平台。这都是十万亿以上级别的。

需要救助的领域太多了，需要的资金也太多了。央行很累，银行很辛苦，它们有多少精力和财力分配到房地产？

无论怎样，还是忍不住翘首以待。