“抢地潮”抬升房价上涨预期
理财周刊 2013-08-24 07:51
[摘要] 一线城市土地市场高潮迭起，这不仅直接影响到当前房价，而且会对未来楼市预期产生深远影响。不过考虑到目前政府对楼市并未施加更多干预，未来房价保持升势，恐将是购房者所要面对的真实状况。
一线城市土地市场高潮迭起，这不仅直接影响到当前房价，而且会对未来楼市预期产生深远影响。不过考虑到目前政府对楼市并未施加更多干预，未来房价保持升势，恐将是购房者所要面对的真实状况。
各地再现“抢地潮”
虽然酷暑天气行将结束，但土地市场却正接近“白热化“状态。
近日，上海（楼盘）市浦东新区惠南民乐基地M03-01、M04-01、M05-01商业地块的争夺就显得异常激烈。在竞拍出让之前，已成功吸引14家房企参与竞买，其中不乏万科、绿地、旭辉等大牌房企。经过252轮激烈加价过程后，最终被三盛、三花控股联合体以15.2亿元总价竞得，折合楼板价为9431元/平方米。据了解，该地块，在2011年11月份曾有类似地块成功拍出，楼板价为3648元/平方米。对比发现，在不到两年时间，该区域地价已经250%。
进入8月后楼市供需仍然延续活跃势头，并且有可能在金九银十再度升温。截至8月15日，全上海市成功出让10幅经营性用地（剔除动迁安置房用地），出让总金额再度破百亿元，为101.53亿元，出让占地面积为55.45万平方米，环比增幅超过20%。有业内人士预计，根据市场成交表现来看，8月上海土地市场成交活跃程度定将大幅提高。
据了解，并非只有上海土地市场进入白热化状况，包括北京（楼盘）、广州（楼盘）等城市，同样可以用“火爆”一次来形容。
正是因为交易活跃，使得土地价格在7月份出现较大幅度的上涨。中指研究院监测结果显示，7月重点一、二线城市热度不减，稀缺地块仍受追捧，土地与住宅类用地成交楼面均价环比、同比均为上涨。7月300个城市成交楼面均价为1418元/平方米，环比上涨37%，同比上涨58%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为1980元/平方米，环比上涨46%，同比上涨47%（具体见图1）。
图1：2013年1~7月300个城市住宅用地成交楼面均价
数据来源：CREIS中指数据
高溢价率已成常态
频频以高溢价率成交，已成当下土地市场一大特征。
两年前土地市场经常出现的底价成交现象，目前已然绝迹。前文中提到的浦东新区惠南民乐基地地块，经过一番激烈“拼杀”之后，溢价率最终突破100%，达到106.5%。北京亦庄地块，溢价率也高达50%左右。
此外，高溢价率成交现象比比皆是。如在上海，三湘地产联合康晟发展有限公司7.6亿元夺得崇明县陈家镇滨江休闲运动居住社区8号商业地块，溢价率达102.86%。此外，据汉宇地产土地监测数据显示，另外还有奉贤金汇、浦东张江两幅地块成交溢价率也超过了100%。
而根据市场研究机构监测结果表明，高溢价率成交现象近期更加频繁。根据中指研究院公布的监测数据表明，在7月，300个城市土地平均溢价率为18%，较上月增加6个百分点，较去年同期增加8个百分点；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率为23%，较上月增加7个百分点，较去年同期增加12个百分点。而观察自今年年初以来溢价率的走势发现，7月份的23%亦是今年以来的新高（具体见图2）。
图2：2013年1~7月300个城市月度住宅用地溢价率
数据来源：CREIS中指数据
房价涨势劲道十足
土地市场的持续火爆，已经影响到了房价。
近日，惠南镇已有“先知先觉”的房东，主动要求调高挂牌价。房产中介方先生告诉记者，惠南镇地段荡湾小区有业主得知民乐地块楼板价达到9431元/平方米的消息之后，马上要求将之前挂牌88万元出售的两房，加价5万元。
汉宇地产市场研究部分析师张颀指出，高价拿地的背后，充分说明房企对于后市持乐观态度，同时也将连带引发周边乃至全市房价进一步快速上涨。
而这种现象在北京也已出现。受8月中旬亦庄地块拍卖结果影响，目前亦庄在售的楼盘已经全面调价到3万元/平方米以上。有消息说，和裕旗下林肯公园(小区网论坛)在售房源售价从2.7万元/平方米左右，直线调价到3.5万元/平方米；裕另一在售楼盘君安国际售价也已经调到了3.2万元/平方米。
房价上涨态势仍在维持。国家统计局18日实时统计数据显示，今年7月，北京、广州、深圳（楼盘）、上海等一线城市房价仍然维持上涨态势，且幅度惊人，同比涨幅分别高达18.3%、17.4%、17%和16.5%，高于平均水平。
后市走向难下结论
开发商拿地的态势是否会有所收敛，持续过热的土地市场行情会不会招致严厉的市场调控？……市场对此并没有一致判断。
而高价拿地所形成的副作用，就是导致房价产生上涨预期，甚至会直接影响房价走势。对此，汉宇地产市场研究部分析师张颀认为，政策制定层面通过手段加以干预存在其一定必要性。
不过，也有行业分析人士持不同看法。同策咨询研究部总监张宏伟认为，当前政府对于房地产市场政策和走势的表态较为暧昧，和宏观经济“触底”的阶段特征密不可分，在宏观经济尚未明显好转之时，房地产市场拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演，因此，只要下半年市场和房价不出现报复性反弹，房地产市场调控政策不会有太大变化。
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