赴美房地产攻略 警惕债务问题与违法房东

第一财经日报  2013-07-19 07:14

[摘要] 美国经济逐步复苏，房地产市场近几个月已进入活跃期，美国当地公开数据显示，4月份美国20个大都会区的独栋和连栋房屋价格上涨12.1%，创7年同比年度最高涨幅。

验房报告与保险

在买房的整个流程中，首先不应忽视的便是查清房子是否存在债务等隐性问题，因此，房屋在过户的时候一定要聘请正规律师把关，律师一时疏忽所造成的后果往往要买家自行承担。

在美国，查清房屋案底及其产权的过程被称之为“产权检索”，在贷款的情况下，银行之所以强制买家购买产权保险，在于一旦出现问题，在贷款金额大大高于首付的情况下，银行所承担的风险往往大于买家，它比购房者更担心房屋产权出现问题。

而在房屋交割时，人的律师往往会要求卖方提供合格的验房报告，这份验房报告亦重要。

验房报告不但会显示房屋本身的各项问题，比如，房屋是否漏水，地下室是否有致癌霉菌，取暖和热水所用的储油设备是否存在放射性物质泄漏甚至污染土壤问题等等，更重要的是它还会明确房屋的土地情况，以免日后因房产占地而引起诉讼。

纽约州执照律师陈芝媛(Jenny Chan)对本报记者说，与中国不同，美国土地绝大部分允许私人自由买卖，土地持有人享有的拥有权，拥有权不但包括地表面积，更涵盖了地下的矿藏和财宝，甚至连地面上空也属于土地持有人。

而美国房产土地，有一项古老的法规，法规限定如果房产持有人的邻居占用其部分土地超过10年或20年（各州期限不同，纽约是10年），而房产持有人并没有在此期间向邻居收回被占用土地，这片被侵占的土地就属于邻居。

上述房产法规意在鼓励房产持有人充分利用和保养他的土地。此前，就有房主在自家后院挖出宝藏，因土地边界划分不清，邻居得知后也想来分一杯羹而闹上法庭的例子。

因此，购房前，人必须聘请验屋师全面检查房产的土地情况，以免日后因房屋或后院的占地问题与邻居对簿公堂。

另外，美国的法律在房屋安全性上把关严格，房屋都必须有紧急逃生通道、烟雾探测警报器、二氧化碳检测器等标准配置。

若标准配置不全或是其他小毛病，房屋保险都会立刻对其进行停保，一经停保，房屋中再出现任何问题，保险公司就不会参与理赔。

曾有一个中国人告诉本报记者，他当时的一套房产，院子后面的行车道上有一个小坑，房屋保险公司发现后，令其将坑填平，只有在填平后保险才能够生效。

房屋保险的作用不容小觑，它不仅涵盖了普通天灾人祸给房屋带来的损失，就连房客在房屋的楼梯上摔伤，状告房东赔付医药费时，房屋保险也会理赔部分损失。

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