美国:反映市场价值 服务公众需求 美国是税收制度相对比较完备的国家,纷繁复杂的税收支撑起庞大的公共财政支出,房产税即是其中重要的一项。美国的房产税在评估中力求反映市场价值,在征收过程中强调灵活原则,这...在一定程度上对房地产投机行为起到了遏制作用。 虽然美国各州和县的房产税率不尽相同, 但房产税的计价方式是由房产评估总额乘以房产税率而得,大抵都在1%上下,而且一般都是在年初时征收。由于房产税率相对固定,房产评估价值就成为决定房产税多少的关键。 美国的房产税每年都会进行评估,以力求充分反映房产在市场中的应有价值。一方面,评估值是以同等地段和类型房屋的成交价格为参考,只有成交的价格才能真正反映房屋的市场价值,而评估值也不会高出参考房屋的成交价格。 另一方面,评估值是以一年的房产市场行情为基准,但并非简单地取成交价格的平均值,而是更多以接近房产税征收时段的交易情况作参考。譬如,阿灵顿县2009年度房产税的计税时间为2008年7月1日到2009年6月30日,房主在2010年1月15日收到的税单,主要是以2009年房产交易的情况评估而定。 房主可以申诉 由于房产税是通过评估而定,难免会有一定出入,如果遇到这种情况,房主就可以向有关部门申诉。 为此,美国各州和县都设有“房产评估办公室”,这是评估房产价值并确定相应房产税的专门机构。在寄出房产税单之前几个月,该办公室会将房产评估价值告知纳税人,以便让房主心中有数。 纳税对美国民众而言早已成为习惯,一般情况下,房主不会对房产税的合理性提出质疑,但每年几千乃至上万的房产税税金又不是个小数目,对此多数房主都会认真对待。因此,提前告知房产评估价值,也正是让房主有时间自行核对一番,如果有充足的例证表明房产被高估,“房产评估办公室”就会采纳房主的申诉意见。 取之于民用之于民 房产税是美国税收体系中的重要组成部分。早在殖民时期,波士顿等地的居民就颁布法律,对包括房产在内的个人财产进行征税,征得的税收全部上缴给教会,部分用于教会学校的支出。 在1900年以前,房产税是美国公共支出的主要财政来源,之后随着销售税和收入税等项目的实施,房产税在公共财政中的比率有所下降,但仍是社区公立学校、公立医院、道路、警局和消防队等开支的重要支撑。 美国没有联邦层面的房产税标准,全部由各州自行制定,各州可结合当地经济水平制定相应标准。房产税制度除了这种灵活性之外,关键在于取之于民用之于民。如果州和县政府的房产税收没有保障,就无法兴建高质量的医院和学校,甚至雇不起警察、修不起道路。而社区的公共设施不健全,会直接影响到居民的生活质量,以及当地的房产价值。 房产税与房地产市场的兴衰息息相关。美国因此出现这样的情况:好的学区往往位于房屋市场价值较高的社区,其他相应的公共设施也相对完备。 从房主的角度出发,通常希望房产被低估而少交房产税,为避免房主滥用申诉权利,社区学校等机构可以担当监督之责。社区学校如果认为周边房产有被低估的情况,同样可以向当地政府的“房产评估办公室”提出申诉。由于社区学校威望较高,其意见容易被各方接受。 避免房产投机 “大多数美国人买房子要么是满足自住,要么会尽快租出去。长期空置的话非但没有经济效益,还要缴纳数千到上万美元的房产税。”房产税在一定程度上对房产投机行为起到了遏制作用。 房产税制度不仅是政府获得公共财政的重要手段,也是防止房地产市场出现恶意拖欠的有效杠杆。“由于美国人大多通过银行贷款买房,购房者不仅要按期还贷,也要及时缴纳房产税。如果房主长期拖欠房贷,银行有权收回房屋,而房产税拖延不交的话,政府可以没收房屋然后拍卖。” 专家指出,综合考虑社会经济发展水平,是实现房产税公平合理的重要基础。在上世纪经济大萧条时期,美国经济一片低迷,民众财富大幅缩水,房产税就成了一道重负。各州当时纷纷削减房产税,以减轻民众的税收负担,同时又调高销售税,以保证从高收入群体中获得税收。1932年到1933年间,全美有16个州出台法律,对房产税作出限制性的规定。 并非万能良药 专家指出,房产税是一个完备的税收体系的应有组成部分,但房产税并非万能良药,不能指望其对房地产市场起到直接的调剂作用。虽然有房产税的平衡效应,但2007年以来的房贷危机仍然演变成一场金融海啸,就足以说明房产税并不能消除人们的投机心理。 美国的房产税实行了数百年,但仍在不断的改进和变革之中,因为社会总在发展变化,房产税也只有在革新中才能趋向“公平而合理”的境地。因此,将税收重点投向教育,从而提升人们的思想境界非常重要,只有让更多的人意识到“纳税为的是创造一个更加文明的社会”,税收才会在法律之外成为一种社会习惯。 日本:不动产税已征收了60年 日本从1950年开始征收房产税,在几十年的实践中不断完善形成了一套比较成熟的征收体系和较为完善的减免制度。目前日本与房产相关的税收主要包括不动产取得类课税、不动产保有类课税和不动产转让所得类课税三大类,涵盖了获取、保有和转让不动产的全过程。 不动产取得类课税包括不动产取得税、登记许可税、印花税、继承税与赠与税等税种。其中,不动产取得税属于地方税,在不动产买卖、赠与、交换、改建后,所有者均有义务缴纳该税,土地和住宅的不动产取得税税率为3%,非住宅类建筑取得税税率为4%。根据不动产的具体情况,日本还有相应的不动产取得税减免制度。 登记许可税是取得不动产者进行登记时须缴纳的一种国税。登记许可税的税率按不动产取得方式不同而有所不同,通过购买获得的房地产税率为2%,同时该项税收也有相关的减税和免税规定。 不动产保有类课税主要由物业税和都市规划税两部分组成。物业税是地方税,日本《地方税法》规定,物业税征收对象涵盖土地、建筑和折旧资产(如机械设备等)三类。在房地产领域,物业税征收对象主要是土地和建筑两个部分。目前,日本的物业税标准税率为1.4%,都市规划税的税率上限为0.3%,在具体执行过程中不同地区的实际税率略有差异。 物业税在日本地方财税收入中所占比重较大。日本物业税税收从1979年的2.8万亿日元增至1999年的9.1万亿日元,之后一直稳定在每年8.5万亿日元左右。如2005年和2006年的物业税税收分别为8.86万亿日元和8.57万亿日元,分别占地方政府税收收入的45.3%和42.5%。 为缓解社会矛盾和体现公平课税原则,日本针对物业税和都市规划税也有相应的减免制度。如根据住宅用地面积大小、建筑新旧程度不同均可获得一定的税收优惠。估价低于30万日元的土地和估价低于20万日元的建筑,免征物业税;政府、皇室、墓地、学校等特殊用途的建筑也免征物业税。正常情况下,在东京市内土地面积为150平方米的两层建筑,土地和建筑的物业税合计为6.8万日元。 不动产转让所得类课税是不动产转让或出租获益部分的课税,包括所得税和居民税两种。所得税为国税,居民税为地方税。 征收不动产转让税的目的主要是为了抑制炒地、炒房等投机行为,稳定房地产市场。保有五年以上的房地产转让收益所得税税率为15%,居民税税率为5%;保有五年以下的房地产转让收益所得税税率为30%,居民税税率为9%。 同样,日本在不动产转让所得类课税中也采取了减免措施。如保有10年以上的住宅在转让时,收益金额在6000万日元以内的部分,所得税和居民税分别按10%和4%的税率征收;收益金额超过6000万日元的部分,所得税和居民税分别按15%和5%的税率征收。 日本在不动产取得、保有和转让各个环节建立的这样一套相对完善的税制,不仅为各级政府提供了税收来源,还为抑制投机、保障房地产市场稳定起到了积极作用。同时各种税制均按纳税主体的情况而采取差别税率的做法,也兼顾了社会公平。此外,房产税还发挥着调节房地产市场的功能,如近年来在房地产市场低迷的情况下,日本又推出了不少减税措施,以刺激房地产消费。 不过,日本在房产税的设置方面也存在不少缺陷。由于房产税的课税名目繁多、计算复杂,实际操作起来非常麻烦。此外,随着经济形势的变化经常进行调整,加之不少属于地方税的税种存在地区差异,不仅普通纳税人搞不清楚,就是税收部门的工作人员有时也会弄错。因此,日本各地征税出错事件时有发生,甚至出现纠纷和官司。如何整合税种、简化操作程序将是日本房产税征收方面应该逐步解决的问题。
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