商品房预售合同与预售认购书的区别? 1 0

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商品房预售人与预购人签订正式商品房预售合同之前,为了对交易房屋的有关事宜进行确认,往往订立一个法律文书,通常称之为商品房预售认购书,实践中,认购书的名称也并不规范,又名认购意向书.购房订购单、购房临时...证明单等。预售认购书是商品房买卖双方当事人在签订正式预售合同前所签订的一种法律文书,是对双方买卖商品房有关事宜的初步法律确认和书面凭证。首先,预约合同最突出的特征在于,它约定的是当事人为将来许立木合同而谈判的义务。合同约定的是当事人为特定行为的义务,而不是对行为结果的直接确认。具体到认购书中,普遍引起争议的买方“签署契约”的义务,就应该界定为买方须为谈判磋商行为,以便达成一致意见,而不应理解为买方已做出签订正式买卖合同的承诺。预约合同分配给当事人达成正式合同的义务时,对行为的内涵有默示性的要求,即双方在为签订正式合同而谈判之际,须尽最大努力,确保公平的谈判,一方对另一方不得强加不合理条件,不得利用己方之优势地位迫使对方接受不公平内容,此要求为诚实信用原则在预约合同中的具体体现。其次,从商品房预售认购书的订立来看,认购书是预售人和预购人双方在平等、自愿基础上的真实意思表示,其内容已具备了合同的标的、价款等契约一般条款,是平等主体间为设立某种民事权利义务关系而签订的协议,符合《合同法》第2条关于合同定义的规定,因此,认购书可以成为独立的合同。而意向书一般不具备合同的要件,实践中,在性质上多为要约邀请或要约。而将认购书看作商品房预售合同的补充协议,首先忽视了认购书的独立合同性质。再者,从补充协议和正式合同的签订先后顺序看,补充协议应该是正式合同的补充,形成时间应后于正式合同,而认购书先于商品房预售合同成立,显然不可能成为商品房预售合同的补充协议。最后,认购书是买卖双方就签订商品房预售合同相关事宜进行的约定,不是对商品房买卖结果进行直接确认,所以也不应属于商品房预售合同。并且,认购书与商品房预售合同之间还存在许多不可预测的环节与风险,如果将认购书直接认定为商品房预售合同,那么开发商在掌握优势信息的情况下,可能附加种种不合理条件,强行要求买方履行此“买卖合同”或承担违约责任,则会严重损害买方的利益。 [详情]