购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”,这是法律对销售方的基本要求。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》...(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 “五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》,两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘,购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。 “两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定,并且是房地产开发企业在商品房交付使用时,向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。买一手房:第四步 签认购书签认购书需注意的问题签订认购书时,购房者应注意以下问题: 购房者在确立购房意向之后,一般都要与售楼处的销售经理建立联系,在双方初步意向达成一致后,销售经理都会向购房者出示该公司的认购书,并按认购书要求购房者签订并交纳定金或预付款。购房者应认真、仔细地审阅认购书,并向销售经理索取有关房屋的宣传资料及有关文件,在问清楚房屋建筑的进展情况后,有条件的还应实地考察一下。在此基础上,购房者可签订认购书并交纳定金或预付款,定金各开发商定的标准不一,几千到几万的都有,一般与商品房价格成正比。认购书一般包括以下基本条款: (1)当事人双方基本情况: 卖方,即发展商名称、地址、电话,销售代理方名称、地址、电话;有的开发商将销售工作完全委托给一个房地产中介公司进行代理。因此购房者购房时应弄清楚与之签约的销售经理是哪个公司的,如属于中介代理销售,应注意在合同中表明其代理关系; 买方,即认购方名称、姓名、地址、电话、身份证件种类;代理律师事务所名称、地址,代理律师姓名、电话; (2)认购物业名称、房号、地址; (3)房价:包括房屋户型、建筑面积、单位价格(币种)、总价额; (4)付款方式:一般规定是一次性付款还是分期付款,一般现房可用一次性支付,期房按分期付款方式,办理按揭贷款手续的,还要就有关付款方式作详细约定; (5)认购条件:一般包括签订认购书的注意事项;关于定金或预付款数额,购房者应与卖方约定一定期限内,买方不买房时由卖方归还定金或预付款本金,并形成书面协议。有的销售方仅以口头表示同意,一旦发生纠纷难以讨还,所以为避免麻烦,最好都以书面形式约定;签订正式契约的时间、付款地点、帐户、签约地点等。“定金”与“订金”一 “定金”所谓定金,是指合同当事人为了确保合同的履行,依据法律规定或者当事人双方的约定,由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前,按照合同标的额的一定比例(不超过20%),预先给付对方当事人的金钱或其替代物。它是作为债权担保的一定数额的货币,它属于一种法律上的担保方式,目的在于促使债务人履行债务,保障债权人的债权得以实现。签合同时,对定金必须以书面形式进行约定,同时还应约定定金的数额和交付期限。给付定金一方如果不履行债务,无权要求另一方返还定金;接受定金的一方如果不履行债务,需向另一方双倍返还债务。债务人履行债务后,依照约定,定金应抵作价款或者收回。根据最高法院在2000年12月8日公布的"关于适用《担保法》若干问题的解释",定金的类型和适用主要有如下几种:1、订约定金。“解释”第一百一十五条规定了订约定金。订约定金即立约定金,其设立是为了担保主合同的签订。订约定金的特点是,其法律效力的发生与主合同是否发生法律效力没有关系。凡在意向书一类的协议中设定了订约定金,其法律效力自当事人实际交付定金时就存在,在其所担保的订约行为没有发生时,对拒绝订立主合同的当事人就要实施定金处罚。2、成约定金。“解释”第一百一十六条规定了成约定金。作为主合同成立或生效要件而约定的定金,称之为成约定金。当事人在合同中约定有成约定金的,定金未交付,则合同不成立或不生效。若当事人约定定金并明确表示定金的交付构成合同的成立或生效要件的,该定金具有成约定金的性质。但是,为了鼓励交易,如果主合同已经履行或者履行了主要部分,即使给付定金的一方当事人未按约实际交付定金,仍应当承认主合同的成立或生效。3、解约定金。“解释”第一百一十七条规定了解约定金。解约定金是指以定金做为保留合同解除权的代价,即支付定金的一方当事人可以放弃定金以解除合同,接受定金的一方当事人也可以双倍返还定金以解除合同。需要注意的是,当事人一方虽然以承担定金损失解除了合同,但在守约的当事人因合同解除受到的损失大于定金收益的情况下,解约方仍然应承担损害赔偿的责任。4、违约定金。《担保法》第八十九条对违约定金作了规定,"解释"第一百二十条、第一百二十二条对违约定金作了补充规定。违约定金是指以定金的放弃或者双倍返还作为违反合同的补救方法而约定的定金。《担保法》规定以当事人一方不履行约定的债务作为适用定金罚则的条件,"解释"进一步对"不履行"分不同情况作了不同规定。一是明确规定违约定金处罚的条件不但要有迟延履行等违约行为,还要有因该违约行为致使合同目的落空的结果,这两个条件缺一不可。二是主合同部分得到履行,部分没有履行,一方当事人因此受到了损失,但是合同的目的没有完全落空,这时,既要对不完全履行合同的当事人进行定金处罚,又不能使定金全部被罚。三是因不可抗力、意外事件或第三人过错致使主合同不能履行,能否适用定金罚则的规定。对于因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的,不适用定金罚则。因合同关系以外第三人的过错,致使主合同不能履行的,适用定金罚则。当事人一方受定金处罚后,可以依法向第三人追偿。二 “订金”订金在法律上是不明确的,也是不规范的,在审判实践中一般被视为预付款,即使认定为一种履约保证,这种保证也是单方的,它只对给付方形成约束,即给付方对收受方的保证。若收受方违约,只能要求退回原订金,但无法要求双倍返还;若给付方违约,收受方会以种种理由把订金抵作赔偿金或违约金而不予退还。根据我国《民法通则》和《担保法》规定,定金与订金的区别主要表现在四个方面:1、交付定金的协议是从合同,依约定应交付定金而未付的,不构成对主合同的违反;而交付订金的协议是主合同的一部分,依约定应交付订金而未交付的,即构成对主合同的违 反。2、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时,不发生丧失或者双倍返还预付款的后果,订金仅可作损害赔偿金。3、订金的数额在法律规定上有一定限制,例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20%;而订金的数额依当事人之间自由约定,法律一般不作限制。4、定金具有担保性质,而订金只是单方行为,不具有明显的担保性质。由于“订金”与“定金“的法律后果不同,买卖双方应当对尚未签订正式合同的后果、签订正式合同的最后期限、房间预留的期限以及开发商违约时是否双倍返还等问题加以明确或沟通,以避免纠纷。 同时,如果购房者在规定的时限内去与卖房者签订合同,但因购房合同或补充协议的具体条款使双方发生争议而不能达成一致意见,致使购房者不能认购房屋的,此责任不应由购房者独自承担,发展商应当退还“订金”。否则,购房者交纳了此笔费用后,一旦与开发商不能就正式合同达成一致意见,就要受到严重损失,这对购房者是不公平的。 因此,购房者在买房前一定要注意《认购书》的约定内容,分辨清楚是“定金”还是“订金”,留意“定金”风险。买一手房:第五步 签订合同签订合同需注意的问题签订购房合同时一定要慎重对待,因为您的权利和义务都体现在内了。另外,一旦将来与销售方发生纠纷,购房合同可是解决的重要根据和凭证。所以,在签合同之前,您需要仔细查验发展商的资格和“五证”(即立项可行性研究的批件、规划许可证、土地使用证、开工建设许可证、商品房预售许可证);如果是现房, 根据规定,发展商已经不需要再办理“销售许可证”,而改为办理大产权证的审批手续,去产权登记部门进行房屋所有权的初始登记,办理《房屋产权证》。您一定要看清楚发展商的《房屋产权证》是否包括了您想买的房子?一切检查完毕后,您还需要交纳一定数额的定金。 在合同中,买房人必须要把全部有疑惑的问题落实下来,通常,发展商会将一些承诺印在宣传品中,或由售楼人员口头答应,但是等到实际交付的时候,很可能就会出现问题,而引起纠纷。发展商会把先前的承诺推翻,说合同中没写。所以,您千万不要疏忽大意,任何值得注意的问题都要落实在合同里。 您如果对签订合同没有把握,可以委托律师来协助办理,律师可以帮助您起草补充协议、审查税费明细表、审核契约须知、制定签约后的付款进程表、审查付款情况等等。如果购房者在交付了定金之后,随着对该房产项目了解的加深而感觉不好,不想购买的时候,发展商能否退还定金?这就需要购房人和发展商在双方协议中明确何种情况下,购买者可以终止协议,拿回定金。
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