这样的二手楼购买存在多大的风险?如何回避这些风险?

看中了一栋二手楼，有国有土地证和房产证，一共两卡，一卡房产证是姐姐（堂）的，一卡房产证是弟弟（堂）的，其中姐姐的房产证抵押给了私人，弟弟的抵押给了银行，现卖方要求我方先付5成款帮其赎回房产证再办理过户手续，这样是否存在风险？协议书上应该怎样写才有保障？（通过周边的朋友打听，卖方弟弟除了银行贷款还有其它外债，而姐姐她本人说她的房产证是他爸爸抵押给私人的，没有抵押合同，且她本人也没有外债 ） 收起