请问开发商收取改合同费用合理吗

我要买个二手房，房子未办理房产证，要该合同，开发商要收取两万元费用，请问合理吗，再就是我买的是个多层房子，但是小区有很多别墅，总体容积率低于1，请问这算是非普通住宅吗，请问以后我房产证出了五年，还要缴纳二外的契税及房产税吗