房地产融资时,容积率对于一个项目的重要性在哪里?

简单而言容积率可以大概理解成建筑面积的“拥挤程度”，当然这种拥挤程度视项目类型的不同感受也不一样。在一个项目已经放到你面前，你可以直观感受的时候，容积率的重要性其实不高，只是在你对项目的有定性感受的基础上让你有个定量的了解。而在土地出让阶段，容积率是一个非常重要的指标。政府通常会根据城市整体规划对不同区域的地块设定容积率，限定建筑面积的上限，对项目的“拥挤程度”做出框定。而开发商拿到地块之后，需要根据容积率来确定不同产品的组合，即在政府框定的范围内，根据当地市场情况，通过不同的产品组合，达到利润最大化。通常而言，光看项目的容积率是很难判断项目是商业还是住宅的。PS：补充一下一般情况下不同住宅产品的对应容积率，经验数据，可做大致参考独栋别墅：0.2-0.4双拼：0.5-0.6联排：0.7-0.9合院：0.8-1.0多层：1.0-1.211层：1.5-1.618层：2.018层+：2.5- 收起

1、一般而言，地块被划分好出让到市场的时候已经定好了容积率，其制定依据为该地块在政府未来规划蓝图中的地位，也就是说政府基本上定好了该地块能住多少人，容积率大小大抵是离区域中心越远而越小。2、容积率是房地产公司拿地时非常关键的考量指标，因为其直接关系到该地块的楼面价和可开发的住宅类型。该地块楼面价和周边在售项目的价格相比较，进而考量该地块的开发风险和利润空间。一般的房地产开发公司都有自己擅长的住宅开发类型，所以该地块的可开发住宅类型也直接关系到开发公司拿该地的信心。3、很久以前就流传着号称“万科内部容积率大小和住宅开发类型对应表”之类的东西，我看那是扯淡，因为无论容积率多大，万科基本都是做高层、小高层和洋房（开个玩笑，哈哈哈）。对于开发类型多样的房地产开发公司，那个表仅能做参考，和实际情况相差还是比较大的。我在这里，就不列这种类型的对应表了，因为一般地块内都有各种建筑类型的组合，所以能做出的可能性是很大的。算了，在不为以下内容负责的情况下，还是提几句，大概是1.2以下能做出独栋，1.8以下能做出叠拼、叠院、联排、双拼这类，在之上就是各种小洋房、小高层、高层了，容积率特别高的就是专为超高层定制的了。4、一般而言容积率大小无关乎地块好坏，毕竟其还是要换算为我上面说的折合出来的楼面价是否能接受、可开发的住宅类型是否迎合市场和是否是该开发公司擅长的住宅类型相匹配，进而考量该地块的好坏。当然，现在市场情况下，容积率较大的近城区地块风险低一点。以上是自己对容积率的浅见，欢迎大家批评指教。 收起

容积率是一块建筑用地能给你带来多少可销售面积的表现。可销售的面积就像是你生产商品房的原料，原料越多则可以生产更多。在单位面积售价不变的情况下，容积率越大，可销售面积越大，则项目的销售收入越多。在财务分析中，假设单位面积价格不变的话，容积率对项目内部收益率的影响很大。一般情况下地区政府规划局的总规划会对项目用地有一个容积率的限制，商业用地容积率比较高，住宅用地容积率比较低。如果你了解当地的规划容积率的话，从项目的容积率大小是可以判断项目是不是商住两用还是单一的住宅用地。 收起

首先：可建设土地面积*容积率=建筑面积。简而言之，如果把土地看作一个蛋糕底子，容积率高低就决定了你的蛋糕到底能有多少层。开发房地产就好比农民种庄稼，容积率越高，未来能够得到的建筑面积越多。无论是销售或者持有，这些建设出来的建筑面积就好比庄稼一样，是一种实实在在的资产，作为银行，当然是把钱贷给拥有更多资产的人更保险。当然房地产项目的成功与否涉及多重因素。不是所有的项目都适合做高容积率的，需要具体问题具体分析，开发商一味追求高容积率是不尽合理的。 收起

房地产融资的时候，最重要也是最直接的指标其实是项目能赚多少钱，这也就牵扯到财务测算的问题，最终还是拿ROI说事吧。财务测算里，简单的说，也就是成本售价利润这三件事。而容积率最主要的影响是在销售面积上，（容积率限制了计容面积，也就限制了可售面积）。从单方上看，面积越大实际主要是摊薄了土地成本，建筑成本还是一定程度上和面积成正比的。也就是说，对于土地成本越高的地方来说，容积率越重要。比如北京上海，大部分成本其实都是土地成本，容积率如果低的话对价格压力就非常大。从总额上看，面积越大销售额就越大呗。至于你说的从容积率能不能看出产品来，这是另外一个问题。首先，商业和住宅在土地出让时就已经限制了的，你说的商住和住宅就不是一种产品，商住是当商业的一般，产权年限也不一样。不过一般商业容积率比住宅高，是因为商业的办公楼一般比较高，密度相对较大，但也不是一定的。同类产品里上面已经说得很清楚了，眼睛就能看出来了，高层的容积率肯定高，别墅最低呗。 收起