从现在来看,房地产资金链断裂最容易发生在哪个环节,在哪种情况下发生?

首先我想说明以下几点：1、地产商最怕的不是卖不动房子，而是贷不出钱2、现在多数不是第一第二集团的房企，账面上的资金能够发工资就不错了3、现在很多房子还没盖完，就已经抵给融资机构了下面冒充内行回答一下（本人在地产公司不是负责资金方面的工作）第一个问题简单来回答，每个行业都一样，资金链断裂就是自己产不了血，也找不到血来输，就是卖不动房子，融不到钱，两者出现一种或同时发生，对于开发商压力就大了。或者是信托集中到期，需要还款又短期内没有偿还能力，这些因素一句话就是找不到钱的来源了。一般资金链紧张之后，第一反应肯定是继续融资，哪怕高成本融资。你说为什么不把房子批发价卖掉？首先，如果是半路降价，之前买房的业主会闹事；最主要的，还是我上面提到的，房子没盖完就抵出去了，你抵押的时候我给你评估的价钱，你现在要降价，那么你更难融资了，你的房子降价，跟施工单位谈工程款以房子来抵就更难了，所以资金链断裂第一反应是找钱，销售方面可以想办法，但一般有点儿名气的开发商都不会以明显的降价形式，可以以其他优惠，比如交多少抵多少之类的，大家应该看得很多了。我们现在就宣传让员工带朋友买房，成交有奖励。要说连锁反应，那在现在这个社会中，每一个稍微主流一点儿的行业，都会产生蝴蝶效应。中国的房地产从上游到下游，影响着众多行业，大家熟知的钢材，水泥等材料商的影响，到对金融和相关上市企业股价的影响，再到对庞大的流动进城务工人员的影响，不是学经济的我就不在这儿献丑了。 收起

前面说的都是大～公～司耶……说说我知道的目前二三线城市本地房企很常见的一二级联动开发，单个项目融资的峰值发生在一级开发完成（包括配套保障房建设）、准备摘地进行二级开发的时候。其实不做二级开发，房企是没什么赚头的，所以这个峰值在项目启动之处就会被考虑并协调资金配合。以上算是对融资压力的回答。如果项目真的转起来了，我个人倒是认为当下的问题真的是房贷额度紧张、项目销售周期延长、房企资金回收不及时导致的房企资金链紧张。这一点也在部分地区项目中得到证实。就此希望与有研究的同学再探讨。 收起

如最高赞叶先生所述，当前房地产行业确实在高杠杆运行，因此带来抵御风险能力大为降低，各个环节均有发生崩盘的可能性。然而，叶先生的回答亦有不太准确的地方。第一，单土地项目的常见可借款来源无非就那么几个。一是拿地时的融资，此时暂无抵押物，行业风险，市场风险，区域风险都处于高位。所以这部分的融资介入以信托，基金为主。相应的资金成本较高。二是四证齐后的开发贷。开发贷特点是成本低，年限为三年以内与项目周期同步。并且开发贷为专项资金，采取受托支付的方式，很难去绕到其他项目。另外开发贷需要在建工程抵押，与前期的土地融资的土地抵押相冲突，也发生了许多扯皮的事，此处不表。在单项目中，前两种融资足以支撑项目过渡到销售阶段，很少去考虑其他的金融产品。当然，假如开发贷阶段之前就过多的借助杠杆，项目综合性风险又高，以致拿不到银行开发贷，资金链断裂活该。第二，大型房企单项目的杠杆比率没夸张到一比三，一比五的地步。拿地融资往往是一比一点五到一比二的配比，开发贷一比一的配比。综合下来，单项目总投里有45左右的自有资金。提供一个简单思路可以去上市房企年报里测算下长期贷款对存货的比例。第三，由于借款本金的偿付，单项目现金流出高峰发生在第二年和第三年底之间。按照项目最高60%的负债率，20%的利润率销售回款必须要到50%才能勉强覆盖借款本金。要做到开发成本开发费用全覆盖，至少要75%以上的回款。综上，私以为销售回款，市场行情才是房企的生命线。 收起

在房地产开发高杠杆运行的现状下，有一个例子非常之确切：你见过杂技演员抛球没有，假设你只有两只手（自有资金），那么只能抓着两只球走（项目），但是如果你有杂技演员的功力，可以边抛球边走，那么你也许可以同时带着很多球走，而这个数量取决于手速，相对应的房企的能力就是周转率，即你投入开发的资金多久可以收回。自由资金雄厚，杠杆用的不高，周转率的要求不高，那么房企就可以承受较长时间的市场低迷。自有资金较少，杠杆用得比较高的房企，也许短时间的市场低迷导致的周转率下降就会导致资金链断裂，引起多米诺骨牌效应。所以一句话，资金链断裂最大可能的时间点就是周转率骤降且企业缺乏应对能力的情况下，依我看，在取得预售证之前就是资金链断裂的高危阶段，在用高资金杠杆快速拿地扩张的阶段，发生诸如融资不到位、企业重大丑闻导致信用崩溃、多项目无法按预计时间开盘销售，安排运营计划时制定的回款任务远高于实际能达到回款数等等情况下，房企都会因资金链断裂而猝死。此外用一句我们老总的话作为总结：企业无法快速发展是因为信心不足，而过于自信会导致企业猝死。愿满天神佛保佑他不要对于我们公司信心太足。补充一下连锁反应方面的，我就谈谈自己工作能接触到的，开发商资金链断裂，最直接影响的是建筑商和购房者。建筑商受不到工程款，然后农民工拿不到工资，材料商收不到货款。购房者付了钱拿不到房子，毕生心血付诸东流。按照破产流程，员工工资和社保费用第一顺位，税次之，抵押权人（银行及其他提供融资的金融机构）次之，留置权人（建筑商），最后才轮到购房者，这时候已经渣都没有了。所以开发商倒了，受伤的都是底层民众，农民工最惨，购房者次之，还会害死一大波材料商和小分包这些小老板，最后大家聚到一起维权，再被政府OOXX… 收起

我不正面回答这个问题吧，有钱才买的动房子，这个简单的道理，当基本上有钱的人的财产被房产套牢了了以后就没有资金可以流动了。这泡沫自然就破了。现在中国社会的创造力已经不如前10年了，所以我觉得，没有再一次政府政策刺激经济发展，泡沫终将破灭。从我的角度，我深刻希望政府发展二线三线小城市，把欠发展地区的基础建设起来有助于劳动力流动与社会分配公平。社会分配不公平最简单的例子就是西部地区人民同样标准交税，国家把钱基本上全投在了东部，导致许多西部地方发展水平还是20年前的水平。 收起