购买尚未办证的二手房,办理合同更名后还会有什么风险吗?

情况描述： 我看中了一套房子想买下来，是毛坯新房，不是从开发商处购买，而是从房东处购买，小区已经部分入住，房东还没拿到房产证。房东手上目前有的资料为： 1、与开发商之间的购房合同。 2、契税收据、装修押金收据、天然气接口费收据、垃圾清运费收据、电视接口费收据等（大概一万四千四） 因为房子房产证、土地证都没下来，所以买的时候我害怕有风险。我问了中介公司，他们的说法是直接合同更名即可，他们就可以办理，需要缴纳2.5万左右的更名费和5千多的中介费。前笔费用要提前给中介公司，后笔费用更名完成后给中介公司。合同更名的过程全权让中介公司去办理，等合同更名过来以后，中介公司给我提供下面三种保障，然后让我再付款，以保障我的权益。保障一：我与开发商间的合同（说是要经房管局备案，上面写有备案号）保障二：写有我名字的开发商加盖公章的购房收据（说办证下来后换发票）保障三：说合同更名成功后，我随时可以去本市房管局查询，只要交20元钱，用“保障一”合同上的备案号就可以查到登记信息是不是我的，是不是被变更过来了，变更过来了我再付款。 一些细节： 一、房主与开发商的合同我看了，上面写的交房日期为2010年，但合同签订日期却为2011年的，我问房主怎么回事，他说他确实是2011年签的，开发商是08年时候开始建的房子，所以这样（实际交房是10年以后的事情）。 二、没看到购房发票。中介和房东都说，只有购房收据，没有发票。发票是办证的时候才下来的。后面用收据换发票就可以。 三、今天也没看到购房收据，房主解释说他没带，这个我相信他说的是真的。 我的疑问： 一、这个交易环节中我的风险大不大？中介与房主都说合同更名后，房产证办下来就是我的名字，是不是这样的？ 后续还会不会有什么麻烦？比如能办是能办下来，但是需要提供原房主的什么资料证明之类？ 二、到底发票是什么时候提供的？真如中介与房主所说，只有收据，以后用收据换发票吗？ 三、没有拿到房产证情况下签订的这份三方合同受法律保护吗？如果不受保护，但是我还想买，我应该怎么样降低风险？ 四、为了最大限度保障拿到房产证，土地证，我想实地去开房商那边看看他们的手续，是不是所谓的五证齐全了，如果五证齐全，房子的房产证和土地证就一定能办得下来？ 五、我、房主、中介要签订个三方协议，我应该注意哪些细节问题及条款？ 收起