购买天津张家窝还迁房,不能过户,可以购买吗?

找的个人，小产权房，他说房本下来了，但是说还迁房不能过户，不放心买就最多签一个协议。协议写上 如果卖方反悔就双倍返还之类的。我想知道这种协议有法律效应吗？ 到时候万一他真的反悔了这个协议生不生效？ 还有如果几年以后改大产权，可以过户吗？ 需要补多少钱？ 产生的费用谁掏？