上海二手房交易流程,可能有点长,有些详尽的发上来给其他有需要的人看看吧。 一、 买方无须贷款的 1、 卖方到中介挂牌。(一般卖方会在好多个中介挂牌,在没有买方成交意向前,只要知道房屋的大致情况即可) 2、 买方有初步意向,中介带其看房。 3、 买方决定购买,向中介公司交意向金,并签意向金协议书。(中介公司应先询问卖方此房屋是否尚未卖出)(买方应注意意向金何时转化为定金) 4、 中介公司联系卖方,将 展开
上海二手房交易流程,可能有点长,有些详尽的发上来给其他有需要的人看看吧。 一、 买方无须贷款的 1、 卖方到中介挂牌。(一般卖方会在好多个中介挂牌,在没有买方成交意向前,只要知道房屋的大致情况即可) 2、 买方有初步意向,中介带其看房。 3、 买方决定购买,向中介公司交意向金,并签意向金协议书。(中介公司应先询问卖方此房屋是否尚未卖出)(买方应注意意向金何时转化为定金) 4、 中介公司联系卖方,将产证原件即卖方身份证复印件留下。 5、 中介公司凭产证复印件去房屋所在地房地产交易中心拉“确权单”(确认产权人基本信息、房屋是否设定抵押或租赁等) 6、 中介公司尽快将意向金交至卖方(最好约上买方一起),此时意向金在性质上已转化为定金。对双方都具有了约束力。 7、 中介公司约买卖双方,一起就买卖合同的各项条款进行协商。(成交价几何、房屋内固定设施如何处置、何时付首付及首付多少、过户期间、交房时间、户口迁移问题、尾款何时付、物业维修基金及过户等);(中介公司一般先打印两份合同草案,以便双方协商修改) 8、 双方达成一致意见,各自设置合同密码,然后草案文本就转化为正式文本了。然后打印(一般至少需要五本),双方亲笔签署,合同即时生效。 9、 中介公司约买卖双方一起去交易中心办理过户手续。领取《上海市XX区房地产交易中心收件收据》。然后付尾款,交中介费(买卖双方各交房价的1%),去物业办理过户手续等。如果一方无法亲自到场,需要办理委托公证手续。 10、 20个工作日后买方新的《房地产权证》办出。凭《收件收据领取》。 注:涉外人士,包括港澳台,买卖合同、借款合同须办理公证。 买方需要贷款的 前面1-7项与无贷款的基本相同。 8、中介公司会初步判断买方是否符合贷款条件(将买方及房屋基本信息告知合作的贷款公司,做初步评审,评审贷款人及评估房屋价格),防止其无法贷款或不能贷足而引发定金纠纷。 房产中介针对不同的贷款人会选择不同的步骤: A、 主贷人资信很好(年龄、学历、工作、收入、现有资产以及配偶情况、有无子女等综合考虑),一定能够贷全额,那么中介公司会先进行第8项,然后凭此买卖合同,约买方即银行工作人员一同办理贷款手续(若卖方有时间也愿意配合更好)。 B、 主贷人资信很一般,是否能贷款还不能确定。为了避免双方签署正式合同后买方无法贷款而引发纠纷,中介公司会 第7项后,直接约买方即银行工作人员办理贷款手续。等贷款审批下来后再约双方签署正式合同。 9、贷款审批下来后。买方付足约定的首付款给卖方。 10、中介公司拿银行抵押登记材料,约买卖双方去交易中心办理过户手续。 11、20个工作日后,凭《收件收据》领《房地产权证》,以及《他项权利证明》(银行抵押权设定凭证)。 房产证买方自己保管,同时将《他项权利证明》、及契税单复印件尽快送至贷款银行。 12、 银行放款至卖方指定帐户。 二、 卖方尚有贷款未还清的 (一) 买方无须贷款的 首先须买卖双方达成一致意见,签署正式的买卖合同。(约定时,首付款尽量大于或等于卖方剩余的贷款并约定用买方的首付款先行还清卖方的贷款,卖方去办理抵押注销登记。)一周以后才能办理买卖过户登记手续。 其他方面与无贷款一致。 (二) 买方也需要贷款的,这种买卖方式称之为“转按揭” 前面1-8项与无贷款相同。 9、买方办理贷款手续,此时买卖双方必须同时到场,而且除贷款之外的首付款必须全部付清给卖方(银行需要此首付款收据)。 10、买方、卖方、中介公司联系担保公司,或由银行指定担保公司。(因为此手续比较特殊,银行需要在未办理自己的抵押登记之前放款,存在着一定的风险,所以必须找担保公司) 11、银行贷款审批下来后,直接放款给担保公司。 12、担保公司约卖方一同到房地产交易中心去办理抵押注销登记手续。(若银行放款50万,还贷只需30万,剩余的20万需等产证出来后再由担保公司给卖方) 13、买卖双方和中介公司一同去办理交易过户手续。1、确保房源可出售性和真实性,从源头上保障求购方的交易安全。 风险提示:求购方在交易前一定要查看房产证原件,避免“假房东”诈骗。 2、专业的估价及合理的挂牌价,可以缩短成交周期。 风险提示:挂牌价过高,信息冷藏无人问津,交易周期拉长。 3、出售方与居间方(中介方)的书面委托协议,明确相应的权利和义务,居间方以此协议为出售房源进行网上备案登记及媒体广告投放。 风险提示:防止不法中介所拟定的“独家委托”、“限时委托”陷阱,看清委托期限及委托条件。 4、房地产交易中心强制规定,进一步确保房源的可出售性和真实性。 风险提示:无备案登记不允许过户,登记备案之日起15天内方能进行交易过户。 5、确认客户的真实身份,从源头上保障出售方的交易安全。 风险提示:警惕不法分子以看房的名义上门实施盗窃和抢劫等犯罪行为。 6、经纪人明确求购方真实的购房预算及购房条件,有针对性的寻找匹配房源。 风险提示:购房目标不明确,经纪人匹配的房源命中率降低,反复看房所造成的时间精力浪费。 7、求购方与居间方(中介方)的书面委托协议,明确相应的权利和义务,居间方以此协议为求购方寻求所需房源并带领其看房。 风险提示:居间方可凭此协议和看房确认书追究不诚信的“跳中介”行为,赔偿金额为居间协议上的约定金额或房价款的1%。 8、根据价格、面积、房型、楼层、地段、周边等因素对出售方及求购方的信息进行优化的搭配。 风险提示:对经纪人推荐的超低价、一次性付款、房东全权委托、法院拍卖等“问题房”一定要特别当心。 9、求购方对经纪人匹配吻合的房源进行实地查看。 风险提示:警惕不法分子以房东的名义在看房的过程中实施抢劫等犯罪行为。求购方如为女性,尽量避免单独前往。 10、求购方对所看的房源满意而提出的购房请求所支付的诚意金,包括但不限于价格、付款方式及时间、家电家具的赠送或折价、维修基金及其它费用的结算等尚未达成一致的条款而签订的协议。 风险提示:此意向条款如出售方不同意,则意向金无息退还给求购方;如出售方同意签收,则意向金自动转为定金,定金罚则生效。此时如求购方反悔不再以此条件购买,出售方没 收其交付的定金。 11、出售方在包括但不限于价格、付款方式及时间、家电家具的赠送或折价、维修基金及其它费用的条款上同意了求购方的购房请求而签定... 收起
