商品房,50年后,房子归谁?

浅谈关于50年后房子归谁 前言很久没有写文章了,毕竟最近忙得很,但这几天翻了些老文章,统一搬家搬到我这个QQ,看着看着于是我又手痒了,权当是练练笔,要不手都要生锈了,嘿嘿!本文并不代表官方意见,如果大家有疑问,觉得我的逻辑或者思路方面有矛盾的欢迎指出。有指教的我也一定感谢,当然夸我的我也习惯性地接受了。 现在人人都很关心房子以后归谁,许多人都说以后国家肯定要配一套平方数一摸一样的给我,我相信老天会掉馅饼,但是我想13亿人口,而且还在增加,这个馅饼看来是掉不起了,想要出一次钱获得永久的房子,这个世界上就算在美国都是不存在的,所以大家还是多努力,不要想太多,一切都要脚踏实地靠自己,想着别人送,太不现实了。其实我觉得这个问题不用操心太多,因为50年后该翘辫子的都翘辫子了,运气好没翘辫子的也无都所谓了,只是那子孙后代该福福该苦苦也是人家的事,也轮不到您到时候一把年纪去想办法了,所以不要整天去想50年后咋办,还是想想今天咋开心咋办吧。正文首先说点外国的,每个人都说外国的地都是私人永久的,对没错,是私人永久可以传代的,但是建筑物不是永久的,建筑物也是30~50年一到就要拆掉重建的,拆掉重建的手续是要上税的,所以把税收加上拆掉的费用加上重建的费用估计也不比你买套新房子便宜了,所以土地是不是私人的根本不重要,因为只要那是一个国家,就得发展,发展就是要靠人民去推动,人民要有压力才能推动社会的发展,压力就是房子、车子、奢侈品。否则房子、车子、奢侈品还有什么意义?因为内心的占有欲和需求,必须逼迫自己去进步,整个社会于是才会进步,而这种逼迫的限度越大,社会进步的越快。在外国房子盖好了就要为下一次重建准备资金,在中国难道大家指望国家为你出这份钱吗?这样的话社会还怎么进步? 然后说农民,农民的宅基地是由农民集体分配给农民的,农民一般是无偿使用的,使用权是无年限的,所以农民花自己的钱把自己的房子盖起来只需要支付房子的造价就可以了,一般也就是住个30~40年,然后申请宅基地翻新,这个很容易申请,于是翻新再盖,也就是平均每35年左右农民都需要付房子的造价去翻新房子,相信这样讲大家就不会对50年到期政府赔偿给你一套同样平方数的房子存在幻想了,就算是农民平均每35年一轮都要花钱而且也根你买房子一样,同样是不少钱,所以你住了50年就别想政府再送你了,13亿人口,政府也送不起啊。 再来说房子的土地使用权,商品房的土地使用权一般是70年,经过开发商的先期拆迁、平整、空置、开发,再到民众收房、装修、正式入住,这一过程往往需要五年至十年的漫长时间。也就是说,民众从住进自己的房屋这一刻算起,已经只剩下60年的土地使用权限。然后住了50年,房子就必须拆了,但是土地使用权还有10年左右,当然这10年的土地使用权政府肯定是要补偿给你的,因为如果不收回,也不让民众住是不可能的,让民众住又危险,所以这个倒是不用担心,应该担心的是无论是拆迁补偿、还是房屋二手交易,建立在10年残留价值基础上的住宅,其评估价值都是低到不可想象的。这笔补偿,即便是按照当时的价格,但和同等的市场住宅售价相比,依然很少很少。所以其他的不说,就说这10年左右的残值,你就别想让你够买一套同样平方数的新房子了。最后说说大家最关心的政策,到底真实的政策是啥呢?我最近稍微研究了下,不一定完整,但是应该有一定的代表性,如下:一、土地使用者申请续期。在一般情况下,政府应批准续期使用。按照《城市房地产管理法》规定,土地使用权出让合同约定的使用年限期满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的外,应当予以批准,经批准予以续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。二、是政府无偿收回土地使用权。《城市房地产管理法》规定,土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获得批准的,土地使用权由国家无偿收回。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定,土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。这就是说,国家在收回土地使用权的同时,也无偿收回建筑物、其他附着物的所有权。这两点说明相信大家很清楚了,刚才第四段提到的最后10年的使用权政府会补的,大家肯定会问,那我们自己集资建楼嘛,自己找设计院承包给施工队,这个方案可行,这样很便宜,肯定比买房子便宜一点,政府批还是不批这个先不说,就当是会批,那么多业主,也不是所有人都有钱做这个事,当然也可以由申请续期的这些年在这块土地上建房子,而其他人补偿剩余土地使用权残值,前提是政府批准,于是根据政策闹了半天50年后还不是要自己盖房子不是?哪来的幻想政府送房子?好,再来说政府不批准,因为公共利益的需要重新建一座更高更大的,这个时候才可能补偿多一点,因为这是政府在和大家这10年的使用权做生意,这个任何国家都会遇到,不奇怪,不过10年的使用权也买不回同样平方数的一套房子的,因为新的70年,政府顶多也就补偿你原来房子一样大的安置房的70年土地使用权价值给你,注意看,只是土地使用权,不是送送房子,房子的建筑工程费还得你出,已经是非常划算了,这还是最好的打算了,你自己想嘛,10年换70年,很好了,要知足了,然后剩下这套房子的建筑成本+开发商利润你还得补给人家,开发商又不欠你的凭什么给你出钱出成本和利润?只是你来住国家把土地使用权再补贴给开发商而已。如果你没钱咋办?没钱也就顶多赔70年的属于你的土地使用权的现金给你,这个简单。我想目前为止我的逻辑应该是没有错误的吧?房子是房子,土地是土地,房子和土地要分清楚。 最后说现实情况,前面我只是为了要把情况讲清楚所以才把假设模型用的很具体,但是由于房价是一个建筑和土地整体的概念,所以政策在定的时候肯定不会这样理论化和理想化,而现实情况则可能是政府补偿在你所拥有的平方数之内按当时房价给你优惠一定的比例,剩余的让你补齐。举个假设的例子:到时候房价均价是10000一平,你之前有80平,不管你要买多大,在80平以内每平方按均价优惠给你30%。第二种就是政府盖廉租房给你住,真实的例子:厦门集美区杏林锦园某廉租房物业,一个月收200块,可以住50年,如果价格稳定200块不涨,50年也就12万,很划算,要不是条件太苛刻,我都想要一套。这两种补偿都是很划算的,当然也要在政府做得到的限度内,不是我说怎么样就怎么样,都是举例子而已。 结束语我想这样讲已经够清楚了,大家就不要再纠结了,天下没有白吃的午餐,一切都是靠自己双手换来的,房子垮了还得靠自己建,土地到期了也要靠自己去续费,有什么奇怪的,非要让国家送房子给我们,除非哪天我们的经济超过美国鼎立于全世界,我想有可能。何况中国还不够强大,大家就更要努力奋进,不要老想着国家送,这是非常明白的道理。 收起