二手经济适用房不满五年的买卖如何规避风险

在嘉兴看中了一套二手经济适用房，总价43.5万，但要到2014年4月满五年才能过户，现在与房东协商先交15万，等2014年4月满5年之后办理商业贷款支付余款，并办理过户手续，这样的风险似乎很大，我想签订预订合同，明确房价和付款方式等，不知道这种预售合同是否有效？希望各位专家指点迷津，或者有什么办法可以规避风险，在此求教了！！