通过中介买二手房,卖方一直不交房,也不愿意双倍返还

今年三月买一二手房，当时交定金3万，签了居间合同，因卖家房子在办抵押，约定5月交房，到了约定时间后卖家一直以还没有拿到房产证为由不交房，也不肯按照合同双倍返还，只愿意退回定金，中介说他们也没有办法，后来我也不想太麻烦，就叫中介通知只卖家返还定金好了，但是中介就说需要我们支付居间费用，理由是现在是我们不想买了，所以要我们支付中介费用，有以下问题帮忙解答：Q1：签合同的时候，房产证在抵押（卖方说的），这份居间合同是不是有效，好像是说根据物权法，抵押的东西是不可以用来买卖，所以合同也就无效，是这样的吗？Q2：签合同的时候，根本就没有提供过房产证的复印件或者是编码，有可能房子压根就是子虚乌有的，这样的情况下，是不是可以连中介一起起诉？Q3：除了起诉，是不是还可以通过其他的途径来解决这个问题，比如说消协，住建部？Q4：当时还签署了一个佣金及必要费用承诺书，上面写了，任何一方导致交易不成功，都还是需要支付中介的居间费用，起诉时是不是可以要求由卖方（违约方）支付，还有就是这个条款算不算霸王条款，因为根据合同法，假如没有促成交易，居间方不得要求支付居间费用？ 收起