中国房地产现状

随着“扬州新政”的“闯关”成功,各地纷纷开始微调楼市政策。如果说,政策层面还是因地制宜,那存款准备金率下调这样的金融政策的变化就对市场产生普遍影响。业界对于市场的走向,开始以审慎但不乏轻松的态度看待。年中将至,楼市或许开始了整体转向。业内人士表示,跑量近期仍是楼市主调。 “微调”奠定楼市政策主调 有市场传闻称,福建省拟对限购进行松绑,该消息随后被福州市房管局公开辟谣。不过,据了解,福建省确实在近期调整了户籍制度,而户籍又是与限购直接相关的重要准购条件。根据福建省公安厅的介绍,未来福建省外来务工人员在城镇落户政策放松:在县(市)城区以外建制镇申请落户的,不要求暂住证或居住证;办理暂住证或居住证只需满2年,即可在县(市)城区申请落户;办理暂住证或居住证只需满3年,即可在福州厦门外设区市申请落户。年限要求比之前有所降低。 对此,政府部门的解释是,福州市政府、平潭综合实验区管委会结合实际,研究制定适合本地区承载能力和经济发展水平的户籍管理制度。厦门市结合实际,进一步完善户籍管理制度。 业内分析,如果放松是福建省这次调整户籍制度的主基调,福州市对户籍制定的调整必然影响其限购政策。比如,如果某福州非本地户籍家庭已经拥有一套住房,按限购要求则不可以购买第二套房,但若被批准落户,则可以购买第二套房。不过,这种假设目前还没有在福州出现。当地房地产界人士称,目前福州限购政策尚未有所改变。 这是在扬州新政获得有关部门认可后,又一地方出现楼市调控放松迹象。 事实上,除了5个城市对调控政策的微调被叫停外,目前有近30个城市从各个领域对调控政策进行了尝试性的微调。据统计,全国对公积金政策松绑的有13个城市,正在成为地方政府政策微调主流。专家预测,未来但凡支持自住、首套的微调政策过关率会很高。如北京和苏州等地调整首套房贷款利率等。但类似上海放宽限制人群、佛山上调限价等被叫停均表明,地方政策微调绝不能越过限购及抑制房价上涨的红线。北京科技大学经济与管理学院教授赵晓表示,“政府不会再出台新一轮打压房价的政策,并且目前已经出台了不少暖市政策,如开放刚需市场,买房利率或将下调等,均显现出回暖趋势。 全国工商联房地产商会会长聂梅生表示,适度、适量、预调、微调将成为未来房地产政策的主要调控思路。 金融放宽缓解楼市“钱荒” 2012年5月18日起,下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。本次是继2月24日下调存款准备金率之后今年的第二次下调。本次下调后,中国大型金融机构的存准率将由20.5%回落至20%,中小型金融机构的存准率则降至16.5%。根据2012年4月末,人民币存款余额84.23万亿元总量计算,此次央行将一次性释放约4200亿元资金。 去年底以来,存准率已三次下调,货币政策相对宽松的趋势明显,随着通胀水平的下降,未来货币政策仍有微调空间。存准率的下调、银行信贷的放松将降低房地产行业的资金压力,对房地产板块构成短期利好大型银行预计可贷资金规模将在第二季度后逐步扩大,这有利于降低企业整体融资成本。 在信贷规模扩大后,个人房地产按揭贷款方面也将迎来更多政策微调,利率优惠可能再度增加。货币政策方面,预计第二季度仍有一次准备金率下调的机会,下半年有可能会迎来基准利率下调。 存准率下调后,地产企业能够获取的开发贷款难度变小,有利于缓解地产行业的资金压力。 进入二季度,政策支持刚需购房的意向明确,首套房贷款利率优惠,大大降低了购房者的支付压力,另一方面,部分城市加大了公积金贷款额度,降低贷款首付比例,各种措施促进了房地产市场的进一步回暖。 降价跑量还是市场主流 不过,对于微微出现的政策回暖何时会影响到楼市。业内人士大多保持冷静态度。城阳区一项目营销总监告诉记者,公司政策仍然是走量。因为政策改变不会马上有大的逆转,因此保证项目销售量是当前最保险的办法。市区一项目销售负责人则明确表示,促销售是当前不动摇的主题。外地政策变化与青岛暂时没有直接关联。当前市场出现了一些购房者增多的迹象,但如果以为这就是市场回暖就会影响销售决策。多位青岛人士都表示,促销依然会是市场主流。 地方政府鼓励房企“降价跑量” 另据中房协百强上市房企研究报告,2011年房地产企业资产总额均值为270.61亿元,比上年减少了36%。净资产均值为80.67亿元,同比下降3.35%,营业利润均值同比下降3.9%。这是中国房地产业进入黄金十年以来,鲜少遇到的全行业利润下滑。另外,由于负债率过高,房企资金链紧张仍是业内共识。2011年房地产上市企业负债均值为64.82%,净负债率均值为55.60%,为历史新高。面对巨大的市场压力,企业普遍感到风险系数加大,拿地趋于保守。 并且政策的最高级别“限购”没有出现任何松动迹象,仅此一点就使开发企业依然感到紧张局面还没有得到 收起