买单位房改房,有只过五年的房产证,土地证说还没办下来,能先过户房产证吗?土地出让金怎么算?

买单位房改房，有只过五年的房产证，土地证说还没办下来，能先过户房产证吗？土地出让金怎么算？说房改房土地出让金是地价的10%，还有一种要交地价40%，不知道什么情况的交40%，那要是先过户了房产证，以后再过户土地证话出让金还是按房改房10%地价收吗？