商铺做不下去了要承担违约金吗?

我租的商铺签了三年，房租一年12万，押金2万，可做了一年生意惨淡，房租都做不出来，想要退租房东说要按违约处理，请问违约金怎么承担，会不会是后两年的房租啊？如果以押金抵掉可以不？要是还要额外赔偿我真的去死了，一年下来我已经亏得惨不忍睹了。