如何看待北京海淀万柳顶级学区房降价 400 万没人买?

因为赶不上了。2022.1.1之后落户就是全区派位了。所谓全区就是海淀的房就全海淀派位。当然具体怎么实施，估计还是会有就近原则，但是对于顶级学区来说，几乎必出学区了。实际上今年就已经有不少顶级学区的被派位到学区外了，因为学区内的名额满了。接下来说为什么赶不上，因为现在放贷速度慢了。我这边五月份签合同，8.9筹集完首付之后过户，现在10.19了还在苦逼等贷款呢，九月份说十月份有希望放贷款，现在十月份过一半了，没个消息。我已经把羽绒服从仓库里面拿出来了做好了在出租屋里面过冬的准备。目测我这里的贷款可能勉强能够赶在2022.1.1之前，比我过户哪怕再晚一个月，基本已经没有希望在2022.1.1之前落户了。现在买的话就更加没希望了，搞不好连下一年的入学都赶不上。要知道小学五月份就得报名的，如果户口不能在五月份落进去，就不如现在是哪个房就保持不变呢。否则到时候前面的房子卖了后面的又没买，还得手忙脚乱落什么公共户，又多折腾一次，麻烦死个人了。所以目前的局面就是换房买学区房的，可能必须要做好拿出全款的准备了。首付一下子从40%提升到100%，这谁买得起啊？ 收起

更新：朋友发了我一张九月份万柳地区二手房成交价的表格。我看了眼蜂鸟的价格。呵呵呵呵呵。媒体真是耍的一手好词。我不知道相对于上半年跌了多少，但是相对于前年1911政策刚出来的最低谷，还涨了一些。以下为原回答。利益相关，我住在万柳。这些年房价跌跌涨涨，但是总体来说，感觉还是一直在涨，不过涨幅确实越来越小，这两三年基本没涨多少。对于居住在这又有娃的普通家长来说，房价涨跌意义不大，毕竟孩子要靠这套房子入学，涨跌兜里也不会多一分钱。我不评价政策，只说些事实。蜂鸟社区，如果暴跌，只不过是回归到他本身应该有的价格而已。蜂鸟，以小户型为主，不是你们想的那种七八十平米二居小户型 ，而是建筑面积四五十去掉公摊以后跟酒店标间差不多大的小户型。说白了，一点居住属性都没有。某些人买它，无非是看中三小学位，估计买来一天都不会住。去年三小学位充足，管你是不是1911，通通收进去，于是有人盘算，几百万买个三小学位，六年之后转手一卖没准还能赚不少，是笔怎么算都稳赚不赔的生意。没想到今年三小学位不够，有的孩子被调剂到其他小学，脱离了学区属性，毫无居住属性的蜂鸟顿时尴尬起来。我不认为蜂鸟的暴跌仅仅是代表家长追求学区房心态的改变，还包括了家长投资心态的改变。毕竟买了蜂鸟以后可能是砸手里，住又没法住，卖也不好卖。其他小区，其实整体还是在及其缓慢的上涨，因为即使不考虑学区，这边也是非常宜居的地段。想让孩子上个课外班？不远处就是华联，各种兴趣班一应俱全，海淀少年宫也在隔壁。这要是还觉得不够，金源青苗荟满足你的一切教育需求。想健身多呼吸新鲜空气？长春健身园有塑胶跑道和几个篮球场。想看个荷花散个步，巴沟山水园就在对面。城乡仓储加超市发也足以满足线下日常买菜买肉需求。所以我觉得蜂鸟并不能代表学区房，他代表的是除了学区以外屁都没有的纯学位属性的符号而已。 收起

听说你很看中孩子的教育啊？对呀，我要给孩子买学区房！多少钱？1000万吧！嚯，你每年给孩子花个二三十万去好学校读呗，这也花不了一千万呐！学区房好，有保障，到时候孩子读完书我房子还涨价了，能赚一笔，多好！好的私立老师教学也不差的！学区房最抗跌，我就不怕他跌，有本事国家取消学区房！好的私立孩子多样化发展，花二三十万值得！那还是学区房好 基本可以一直升值！我有个朋友让孩子去私立了，学习兴趣发展都不错。你半天怎么老说学习什么的，干嘛呀？不是 你说注重孩子教育，我给你说说私立的好处啊！我现在说的是教育的问题吗，烦不烦啊，我说的是学区房保不保值的问题！——————分割线——————之前有套房子涨价了！涨了多少？1000万，别人有的涨了1200万呢！算了，那大多数人买不起了，躺平。最近行情好像不太行，跌了400万。那你不是还赚了600万么？但是跌了400万我为什么还是卖不出去啊？不是，你现在还赚了600万，跌就跌呗，少赚点出掉就好了呀。不是，出不出掉的我已经跌了400万了！不是说了你还赚了600万吗，你再降100万还赚500万呢。你这人怎么这样啊，我现在说我房子跌了的事 你总说赚赚赚的，你烦不烦啊？ 收起

因为现在的家长逐渐发现学区房培养出来的985，甚至更顶尖大学毕业的学生，大概率是赚不回来学区房的价值了，哪怕是用一辈子。（宇宙专业除外）更多的炒房客发现，学区房的溢价，也很难找到愿意出更高价的接盘侠了。之前学区房的估值，大概率是同小区最新最高一位接盘侠的成交价所决定的。当潜在接盘侠们觉得接盘风险（政府指导价、多校划片区等）大于房产增值收益时，就会出现降价情况。再次强调下，降价的主要核心因素政府指导价和多校划片区等政策风险，导致部分资金看空。名校学历变现价值弱化只是一部分原因。看看2022年非金融非计算机专业名校毕业生的就业情况吧 。鸡娃差不多就够了，有个不错的书读，有个健康的身体，到哪儿不是大国工匠呢。评论区有人说金融专业不好。本文讨论的是毕业生的薪资是否能覆盖顶尖学区房的溢价。稳定头部学生能在毕业时起薪年入的60-150万的，目前只有金融和计算机可以。由于行业竞争过于激烈，所以找不到高人一等的工作，只能说是自己条件不够，而不是行业失败。真正失败的行业，是名校研究生点击就送，而不是千军万马挤破头才能上。评论区有一群强调我高估计算机上限的高贵985学生。我统一回复，我说的头部学生是只清北交复里每年拿了行业天花板的优秀顶尖人才。您如果觉得自己读了985，而且成绩普通，您拿的offer就是行业上限，只能说我们对上限定义不一样。您开心就好。没啥好杠的 收起

学区还在，学区房没了。就像很多人说学区房就是股市里面的茅台，可以一直涨，但茅台从巅峰跌到现在，跌幅最高时都达到了40%了。如果说茅台能跌，楼市里面的学区房又有什么不能跌的。现在学区房最大的问题是价值重估，过去买学区房肯定能上到牛校，而现在牛校首先就被调整了，而且还不一定能上到被调整以后的牛校，学区房最大的价值都没了，价格肯定是要重新估的。目前大家都不知道学区房的价值是怎么样，如果明年学区房政策还会继续收紧，那么学区房房价估计还得跌。 收起