买房担心卖房一方一房二卖或者一房多卖······实践中用哪些方式可以防止这种情况发生？如何才能有效地保护自身合法权益？今日法信君为您解答~在房屋买卖交易中，经常出现“一房二卖”甚至“一房多卖”的情形，卖房一方将房屋卖给自己后，因其他原因又将同一套房转卖给第三人。为了保护自身的合法权益，实践中可以存在以下方式阻却第三人善意取得。1．预告登记《民法典》第二百二十一条规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者 展开
买房担心卖房一方一房二卖或者一房多卖······实践中用哪些方式可以防止这种情况发生？如何才能有效地保护自身合法权益？今日法信君为您解答~在房屋买卖交易中，经常出现“一房二卖”甚至“一房多卖”的情形，卖房一方将房屋卖给自己后，因其他原因又将同一套房转卖给第三人。为了保护自身的合法权益，实践中可以存在以下方式阻却第三人善意取得。1．预告登记《民法典》第二百二十一条规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”另外，《不动产登记暂行条例实施细则》第 85 条第 1 款也规定：“有下列情形之一的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记：（一）商品房等不动产预售的；（二）不动产买卖、抵押的；（三）以预购商品房设定抵押权的；（四）法律、行政法规规定的其他情形。”预购商品房可以申请预告登记，预告登记有很强的公示效力，可以阻却第三人善意取得。2．网签制度房地产交易领域中的网签制度，指的是房地产交易双方签订合同之后，到相关部门进行备案，形成网签号在网上公布并供相关当事人查询。网签制度是一个网络管理系统，目的也是为了防止“一房二卖”甚至“一房多卖”。与预告登记主要记载的是与物权变动有关信息不同，网签信息更详细更具体，包括房地产开发企业信息，如企业资质及证书号、银行信用等级等，楼盘信息，如绿化率、容积率、间距、总建筑面积等，以及商品房预售许可证号或者房地产权证号等情况。3．购房合同备案制度如果是商品房预售的情况，依据《城市商品房预售管理办法》第10条的规定，“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”意即预售商品房必须办理商品房预售合同登记备案手续，这也是防止“一房二卖”的有效途径之一。三种方式相比，法律效力最强的是预告登记，未经预告登记权利人同意，不能处分该不动产；其次是购房合同备案制度；最后才是网签制度。因网签制度只是作为一个行政管理手段，是房地产管理部门为规范房地产企业依法销售房屋，防止“一房多卖”而建立的一个网络化管理系统，因而法律效力较弱。摘自最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典物权编理解与适用（上）》，人民法院出版社2020年版，第45～46页。我们是法信（ 收起
