在房屋交易和房屋产权纠纷的解决中,房产证起到证明作用。在与房屋有关的交易活动中,房产证起到一定的证明作用。但是,房产证所起到的只是初步的证明作用。在房屋买卖的缔约过程开始时,欲出卖房屋的一方出示房产证,可以初步证明自己是房屋所有权人,有关的缔约谈判可以据此展开。如果双方初步达成一致并且准备签订房屋买卖合同时,一方当事人不应只根据对方房产证的记载就与之订立合同,而应当到房地产主管机关查阅房屋登记簿, 展开
在房屋交易和房屋产权纠纷的解决中,房产证起到证明作用。在与房屋有关的交易活动中,房产证起到一定的证明作用。但是,房产证所起到的只是初步的证明作用。在房屋买卖的缔约过程开始时,欲出卖房屋的一方出示房产证,可以初步证明自己是房屋所有权人,有关的缔约谈判可以据此展开。如果双方初步达成一致并且准备签订房屋买卖合同时,一方当事人不应只根据对方房产证的记载就与之订立合同,而应当到房地产主管机关查阅房屋登记簿,以了解对方是否为真正的房屋所有权人、该房屋上是否设定了抵押等情况,因为只有登记簿上的记载才是具有公信力的权利归属证明。在房屋买卖合同履行时,卖方向买方交付房产证,并不产生房屋所有权移转的法律效果,必须在不动产登记簿上进行所有权主体的变更登记(即通常所说的“过户登记”),才能产生房屋所有权移转的法律效力。严格说来,在房屋所有权移转过程中,房产证是不能随之移转的,房地产主管机关在进行过户登记之后,不应将卖方原先持有的房产证经变更记载后转交给买方,而应当将卖方原先持有的房产证收回,再向买方发放新的房产证。可见,在房屋交易过程中,房产证的证明作用是极为有限的,远不如生活中常见的其他一些证书,如身份证、毕业证、合同书等。当然,尽管房产证的交付不具有物权法上的效力,但在审判实践中据此判断是否存在债的关系方面,还是有一定的证明意义。例如,房产证的交付可以证明双方当事人之间可能存在房屋买卖合同关系,可以证明卖方有交付房屋所有权的意思表示;在涉及房屋抵押的交易活动中,抵押权人占有房产证可以证明抵押合同关系的存在等等。 在审判实践中,从行政权与审判权的分工上看,房屋所有权的确认权属于民事审判机关,行政机关无权确认房屋的所有权。它不象土地那样,其权属争议由行政部门解决。因为,《土地管理法》第十六条规定,土地权属发生争议的,由行政部门处理。而《房地产管理法》无此规定。正是因为这样,在审理房屋产权纠纷时,房产证只是作为一个证明房产归属的有力的证据使用,如有相反证据推翻,房产证上的记载将不被法院采纳,房屋的权属以法院的判决为准。如果认为登记是所有权的要件,那么,房产证作为登记的结果就是权利的象征,依民事审判程序无法推翻。这与审判实践不符。三、房产证具有一定的公信力,即具有较强的权利推定功能。不动产权人经登记获得了公共权力机关统一颁发的权利证书,这种证书是国家对财产权属的正式的公开和确认,具有优越于一切私人文书的效力,显然,这种登记产生的权利证书是一种非常重要的所有权表征手段。登记证书是国家公权干预私权的结果,是对财产拥有或交易事实的确认,它原则上是公开的正式法律文书,可供公众查阅,它同样可起到向世人公开所有权的作用。因此,登记证书具有直接表征所有权的能力。关于登记证书上的登记权利的效力存在两种规则,一种是采登记权利具有绝对效力的作法,如德国;另一种是登记权利仅为实际权利的一种标识或外观,是一种证明手段或方式,当事实能说明问题时,权利屈从于事实,如法国。按规定,我国城市的房屋和土地均须进行登记,且登记机关向权利人颁发权利证书作为权利凭证。通说认为,我国的不动产登记接近德国模式,当然,笔者不同意这种看法。但笔者认为,按照现在的法律法规,在我国,当事人也可以信赖登记而进行买卖、抵押等交易活动,凡信赖登记证书而为的法律行为即受到法律保护,善意第三人可因信赖登记证书而取得房屋的所有权。但是,任何表征手段的公信力都是基于交易安全需要而出现的法律上的特殊安排,登记证书也不例外。因此,登记证书的公信力也有可能受事实的“挑战”,也可能出现错误或不真实。这种情况下,对于真正的有权人则需要运用证明手段来否定证书的公信力,而善意第三人则需要运用善意取得制度的取得规则,主张取得所有权。也就是说,并不是基于登记证书取得的所有权都应得到保护,而只有善意(即不知或不应知登记证书上的权利人不是真正的权利人)第三人取得的权利才能得到保护。从上述对房屋所有权证书现实作用的分析上,可以看出,我国不是实行的登记要件主义,在我国,房屋的所有权不是因登记而产生的,也不是因为有了房产证才有房屋所有权,而是在房屋权属清楚的情况下进行登记,取得房产证,房产证具有约束作用、证明作用且具有一定公信力和权利推定作用。 收起
