国家虽然没有明文规定,但我认为风险很大风险一 个人如何平衡楼层差异和确定楼层差价 在个人集资建房中,可能遇到的第一个困难,就是楼层差异和确定楼层差价的问题。在商品房买卖中,楼层高低通常是购房人考虑的重要因素。那么,如何让个人集资者(尤其是等额集资者)选择楼层,尤其是大家都中意和喜欢的楼层如何进行分配?又如何确定楼层差价?风险二 个人如何选择户型和朝向 在商品房开发中,开发商对户型的设计是费尽心机的 展开
国家虽然没有明文规定,但我认为风险很大风险一 个人如何平衡楼层差异和确定楼层差价 在个人集资建房中,可能遇到的第一个困难,就是楼层差异和确定楼层差价的问题。在商品房买卖中,楼层高低通常是购房人考虑的重要因素。那么,如何让个人集资者(尤其是等额集资者)选择楼层,尤其是大家都中意和喜欢的楼层如何进行分配?又如何确定楼层差价?风险二 个人如何选择户型和朝向 在商品房开发中,开发商对户型的设计是费尽心机的,合理、科学和经济的户型和房屋的朝向,往往是决定购房人购买与否的重要条件。在个人集资建房中,户型的设计和房屋朝向不太可能都满足所有集资人的要求,那么就面临集资人对户型以及朝向不满意怎么处理的问题?风险三 个人产权和公共产权如何界定 在个人集资建房中,一样会出现个人房屋产权和公共配套设施产权,也就是小公权和私权的界定,个人产权包括哪些,而公共产权又包括哪些,如何进行区分?对产权不明的部分如何界定?归谁所有?风险四 尤其是与个人生活紧密联系的车库不够时,如何分配? 在个人集资建房设计时,因为各种原因,不能满足需要车库的集资人要求的,在销售时,如何对与个人生活紧密联系的车库进行分配?如何定价?风险五 个人集资建房出现质量问题如何处理 在个人集资建房过程中,如出现建房资金短缺或者其他原因,导致房屋建设质量出现问题,个人集资者是无法像商品房购房人那样,可以选择退房,那么,个人集资者如何处理房屋质量问题?风险六 风险维修基金如何缴纳 个人集资建房不可避免会产生公共设施设备维修费用问题,我国目前维修基金通常是购房人购买商品房的时候将维修基金一并缴纳,而个人集资者如出现无力缴纳维修基金,如何缴纳维修基金?房屋又如何进行维修?风险七 个人集资建房的房屋如出现不够或者多余的时候,如何进行解决 在个人集资过程中,不可避免出现个人集资者推出集资,或者集资资金不够需要新增集资人的情况,那么,按开始集资人进行设计并修建的集资房就可能出现房屋不够或者多余,集资人如何处理房屋不够和多余的情况呢?风险八 集资建房人退出集资后,其集资房无法卖出,其余集资人如何偿还建房贷款 在个人集资建房过程中,不可避免出现个人集资者因各种原因退出集资,但其集资房如无法卖出,其余集资人将面临如何偿还集资建房过程中向银行借贷的工程建设贷款的风险。风险九 个人集资建房如出现房屋多余后对外销售如何办理手续 在我国商品房买卖中,国家规定了严格的销售手续,而个人集资建房如出现过多的多余集资房,集资人如何对房屋进行销售定价和办理手续?风险十 税收如何缴纳 在现行我国商品房买卖税收规定中,商品房购销双方均要缴纳一定的税收费用,个人集资建房无论哪一种方式,都必须产生集资房过户的问题,这涉及到税收的缴纳问题和纳税主体的问题的问题,如果个别集资人不积极缴税,其余集资人将面临如何缴税的问题?风险十一 个人集资者不归还按揭贷款,所有集资人面临向银行承担保证责任的风险 在我国商品房销售中,银行按揭贷款通常是开发商承担保证责任。如出现个人集资者不归还按揭贷款,所有集资人将面临向银行承担保证责任的风险。风险十二 前期物业管理风险 在个人集资建房中,同样面临前期物业的管理问题,如出现集资困难,无力支付前期物业费用的情况,则存在前期无物业管理的问题和风险。另外,由于个人集资缺乏聘请物业公司的经验,可能出现高价聘请“名不副实”的物业管理公司的风险。风险十三 政策及法律缺乏的风险 由于缺乏相关的法律及政策支持,个人集资建房缺乏立法上和政策上的风险。 总之,由于我国个人集资建房无成熟的实践经验,又缺乏明确的法律条文规范,因此,在个人集资建房中存在很多的商业风险、政策风险以及法律风险,这都有待于国家在立法上进行规范和引导。建议国家加快对个人集资建房领域的立法,为个人集资建房提供法律和政策上的支持和引导。 收起
