中国房价趋势

个人觉得应该不会回落咯,但是应该会抑制过快增长!去年12月初,中央经济工作会议决定,要从增加普通商品住房供给、支持居民自住和改善性购房需求、加强廉租住房等保障性住房建设、支持棚户区改造等方面,对房地产市场进行调控,增大供给,平抑房价。此后,国务院常务会议又决定,个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年;国土资源部等五部委发布《通知》,要求土地出让价款首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%;财政部、国税总局发文,提出5年以上普通住房转让时方准予免征营业税;国土资源部召开挂牌督办房地产开发闲置土地处置新闻通气会。综合来看,政策意图主要体现在这几个方面:一是提高包括廉租房、棚户区改造房等的保障性住房供给规模,例如北京今年住宅供地中,要拿出不少于50%用于建设保障性住房。这将从商品房市场分流部分居民,从而减轻商品房市场压力;二是增大普通商品房供给规模,中央经济工作会议明确提出,要增加普通商品房供给,意在通过增大普通商品房供给,为普通百姓购房增加供给;三是压制投机需求,国务院将住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,将严厉打击投机炒房客,通过减少投机性需求,扩大自住性商品房的供给,从而平抑房价;四是促使房地产商加大市场供给量,一方面清理开发商库存土地,严格要求在规定时限内开工建设,另一方面提高开发商拿地条件,鼓励具有实力的开发商拿地,保证及时开发,提供房源。这些措施旨在改变商品房市场供需均衡状况,通过抑制不合理需求,增大有效供给,把房价上涨的势头控制住。可以预言,房价高速上涨的局面今年将不会出现,但房价急速下跌、房地产业走向萧条,也不会成为现实。今年房价走势最大的可能是,在徘徊中微涨。 收起

中国今年的房价走势对房企的盈利至关重要。应当思考这样一个问题,2008年9月雷曼清盘,但之前中国经济仍是高速增长,房地产销量为何下跌?价格为何裹足不前?一个重要的原因是2007年9月末监管层出台了二套房房贷至少4成首付,利率不但不能享受基准利率85%的优惠,反而至少提高到基准利率的110%的新政。而2009年银行置该政策于不顾,重新对二套房房贷执行二三成首付,并提供优惠利率,这也是当年商品房销量大升,价格大涨的重要原因。为何各城市普遍都是相同地段的办公楼租金高于住宅,但售价低于住宅?很重要的原因是办公楼贷款首付为五成,并且没有任何利率优惠。但目前从国务院到银监会一再强调严格执行二套房房贷四成首付的规定。 房地产对中国经济非常重要,但这并不意味着房价的上涨。之前中国各地方政府始终消极建设保障性住房,而目前各地方政府则积极建设保障性住房。低价的保障性住房与高价的商品房均消耗相同数量的建材,对经济的拉动力并没有太大差别。 考虑到以上两个房地产市场的变化,看淡今年中国的房价。 中国的地产商一直在囤地,这是事实。近十年来,房企购地面积每年都多于用地面积。最近各地方政府已开始没收一些闲置两年以上的土地。部分被没收地土地闲置长达18年。在以前对囤地毫不干涉的情况下,囤地的利润高于辛辛苦苦盖楼售楼的利润。如没收闲置土地,对有捂盘、囤地行为的房企停发新贷款等政策能严格执行,供应量必然明显增加,显然不利于价格的上涨。 房地产板块从总体上讲并没有长期的投资价值。3月26日,中国指数研究院等四家机构发布的《2010年中国房地产百强企业研究报告》显示,2009年度包括万科、中海、保利在内的房地产百强企业的毛利率均值为30.3%,较2008年下降了6.5个百分点。截至3月23日,两市共有67家房企发布年报,累计实现净利润接近300亿元。而同时,这些公司负债总额却超过5100亿元,企业的再融资需求加大,目前已经有1500亿元左右的再融资规模。5100亿的债务,按6%的利率来算,一年的利息都要超过300亿了。房地产企业何来投资价值? 综合来看,高房价已经成为中国内需增长和城市化发展的最大障碍,已到了改变之前中国房价持续上涨的直线思维的时候了。 收起