房地产投资过程 房地产投资过程实际上就是房地产项目开发经营的全过程。房地产投资周期长、环节多,是一个相当复杂的过程,对此,在房地产开发一章已经进行了一定的阐述,房地产投资过程与开发过程是类似的,不过其侧重点不同。概括而言,房地产投资过程大体可分为投资分析、土地开发权获得、房地产生产开发及房地产销售经营这四个大的阶段。 1、投资分析 房地产经济活动,是个大量资金运动的过程,一旦作出投资决定,资金的投 展开
房地产投资过程 房地产投资过程实际上就是房地产项目开发经营的全过程。房地产投资周期长、环节多,是一个相当复杂的过程,对此,在房地产开发一章已经进行了一定的阐述,房地产投资过程与开发过程是类似的,不过其侧重点不同。概括而言,房地产投资过程大体可分为投资分析、土地开发权获得、房地产生产开发及房地产销售经营这四个大的阶段。 1、投资分析 房地产经济活动,是个大量资金运动的过程,一旦作出投资决定,资金的投入就是一个难以逆转的持续过程。投资决策准确,是确保整个开发项目成功的关键。反之,投资决策失误,就会导致重大损失。因此,慎重地进行决策,是房地产开发经营的必要前提。要保证投资决策成功,就必须在市场分析、财务分析的基础上,认真做好可行性分析研究。 (1)市场分析。 市场分析的重点在于估计市场对于投资计划中拟开发成为房地产商品的需求强度以及竞争环境的分析。对市场所做的研究有利于正确估计未来房地产的收益,进而有助于投资者在进行财务分析时,能够正确计算出未来现金流量。 (2)财务分析。 投资者经由市场分析估计未来房地产的收益,进而估计出未来的现金流量。因此,财务分析的主要目的是经由现金流量的估计,计算出预期报酬率,并以所得的结果与要求的报酬率加经比较来判定这项投资是否可行。此外,财务分析并对投资的风险进行估计,以判定面临的风险与预期报酬是否在投资者所接受的范围内。 (3)可行性分析。 可行性分析是一个综合的步骤。投资者除了利用前述市场分析与财务分析的结果,研究和判断其可行性外,还要进行相关的建筑与土地使用等法规限制的研究,以了解投资计划在法规限制上是否可行,以及目前的产权形式与产权的取得是否可行。而且对房地产开发的庞大资金来源是否能取得也是一个重要的关键点。 因此,只有在计划阶段中的可行性分析确定后,整个计划才可能付诸实施,而下一步骤的投资程序才能继续进行。投资者必须了解在计划评估过程中,可能会因为遭受的限制而作某些修改,因此,投资者在作可行性分析这个步骤时,并不能将其当作单纯的接受或否决的过程,它实际上还包括了重新评估与修正的功能。通常,在一些较大项目中,为了确保投资决策成功,可行性分析要反复研究,在正式决策之前,可作可行性研究,以保证投资决策的准确性。 2、土地开发权的获得 这一过程中包括土地使用权或产权的取得与议价程序。当在计划时期确定投资计划可行后,土地使用权以何种形式取得乃是投资者接下来考虑的要点,如完全买断,还是合作开发,或是部分使用权(如地上权),或长期租赁等。 在确定产权形式的同时,要进行的是获得土地的程序及与土地所有者议价的程序,以确定产权的取得成本。在这一过程中,是从一级市场通过批租形式获得土地,还是从二级市场购得土地,其具体法律手续各有差异,必须搞清楚其中的每一个环节,以免产生不必要的纠纷。此外,由于房地产为良好的担保品,而且其取得成本通常非常巨大,因此大多数的投资者皆运用财务杠杆以取得房地产产权,也就是向金融机构融资以取得资金。不同的金融单位其信用成本与融资条件不同,因此在进行融资活动时,要详细评估投资计划与各种融资机会,以选择最有利的融资方式。 3、房地产建设开发 在房地产开发中,首先要取得政府立项和规划的许可。立项和规划涉及到资金运作及水、电、煤、路等各项配套条件,是一个相当繁杂但又十分重要的工作。在房地产整个开发过程中,其与投资决策、土地使用权获得一起又称为开发前期工作时期。 在上述前期工作完成之后,方可进入实质性的建设开发阶段。以后的工作为根据规划及开发要求进行设计,然后寻找建筑商进行营造。在整个营造过程中,投资者又必须进行必要的监督或委托监理公司进行建设监理。由于开发所需要的资金相当庞大,因此在大多数的情况下,投资者仍须向金融机构融资以取得资金。此时,融资活动又成为一项重要的工作,如何取得与选择有利的融资机会与融资条件,以保证建设开发进度及按时竣工完成,成为此时融资活动的主要目标。 4、房地产销售经营 在房地产销售阶段主要的工作,包括: 一是必须有完善的营销规划。 包括确定目标市场的购买者,拟定适当的营销策略及营销组织以求顺利销售。 二是实际的销售活动, 包括根据市场状况及可能条件采取的各种促销手段,以及如签约、收取订金、过户登记等具体手续。 三为融资活动的进行。 由于房地产金额庞大,在促销的过程中,常常需要替买者安排有利的融资计划以吸引买者,因此融资特别是购房抵押贷款及各项分期付款的活动也会成为这一阶段的重要工作。 在这一阶段中,某些已开发完成的房地产,如果不是以销售为目的,或者因销售状况不理想,也可以把这部分房地产作为物业进行经营,即以经营谋利为目的。经营的形态主要分为两大类: 一类是将房地产出租给他人,并定期收取租金获取收益。这类租赁的经营形态,投资者负担的管理成本较低,收益固定且风险较小,但是一般而言报酬可能较低。 二类则是由投资者自己经营管理,此时投资者可能获取较高的报酬,但却须自行负担营运的风险,而且收益亦不稳定。已开发完成的房地产,在经营阶段要依据不同的经营形态,采取不同的管理活动,如维修、更新、保全、各种费用税金的缴纳与各种收入的收取、以及实际从事营业的必要管理活动等。 此外,由于房地产是价高耐用的特殊商品,其维修物业管理不仅是房地产商品售后服务的必需,而且物业管理本身也已成为房地产整体开发中不可或缺的组成部分。因此,采取何种物业管理方法及如何真正搞好物业管理,也是房地产整个投资过程中必须认真考虑的。 房地产投资的方式 从一般意义上讲,投资者投资房地产,主要有两条途径、四种方式。 1、两条途径是指:基本建设途径和房地产开发途径。 四种方式是指:基本建设途径中的基本建设式;房地产开发途径中的楼宇购买式、合作开发式和股权购买式。 当然,对于基本建设途径中进行建设的房地产项目也可以采取购买、合作或股权收购的方式,只是对这类性质的房地产项目或楼宇采取这些方式不具有典型意义,而且如果这样做,多数情况是改变了这些房地产项目或楼宇的性质,即转向房地产开发或使其进入房地产市场。故综合比较,在现行的法律、法规框架下,进行房地产投资的一般方式有如下四种: 方式一:基本建设式。 这里所称的基本建设,是指按基建程序进行报建的方式,建设自用的房地产项目。方案评价:这种建设方式是在房地产开发市场化之前,房地产项目建设的主要方式。房产地开发市场化之后,国家法律和地方法规、规章对基本建设方式进行的房地产项目建设有严格的条件限制,这些条件主要有三个方面: 一是投资主体的限制。 一般应是国家机关、全民所有制的事业单位或企业单位;二是项目性质和用途的限制。 一般应是不进入房地产市场的自用、公益性质的房地产项目。如国家投资的公用事业项目等,前述机关、事业单位纯粹自用公益性质的楼宇建设项目;三是各地已停止办理经营性项目国有土地使用权协议出让手续(下称“停止国有土地使用权协议出让规定”)。 除非符合特定条件或经政府特批,通过协议出让方式取得经营性项目的国有土地使用权已不可能。 方式二:楼宇购买式。 具体做法是:投资人审查一家房地产开发商的资质、该房地产开发商所开发的楼宇的法律状态,并考查该写字楼的地理位置、建筑风格等状况,如认为符合投资人的意图,则投资人与该房地产开发商建立商品房买卖法律关系,通过商品房买卖程序获得楼宇的全部权利。 方案评价:这种方式最为简便。相当于对某特定地区正在进行开发尚未出售的房地产项目进行全面考查,在法律上、经济上和技术上进行分析和论证。在此基础上,选择一家有实力的开发商开发的符合投资人意愿的项目,与其谈判达成购买合约。不足之处是:拟购房产所在项目已完成相关法律程序的审批,其规划、建设等事项已很难更改。对于已建设完工的项目的状况,只能在现有市场中进行选择,不能以自己的意愿进行所需楼宇的设计和建设。对于未建设完成之房地产项目,则又存在着预购商品房的风险。 方式三:合作开发式。 具体做法是:如投资人本身不具备房地产开发资质和相关经营范围,则选择一家有相应资质、实力和资源的的房地产开发商进行合作。这种合作既可以是建立合资、合作的房地产开发的项目公司,也可以是通过合作协议的方式进行约定。具备房地产开发资质的合作方回收其先前投资并获得其应得之利润,而投资人则取得双方合作开发的房地产项目楼宇的全部产权。双方各得其所。 方案评价:合作开发式的本质仍是对双方合作开发项目之楼宇的购买。这种方式区别于楼宇购买式的主要优点是投资人的可控制性增加了。楼宇购买式是买成品,最多只是定作而已。而在合作开发式中,投资人直接进入项目开发的过程之中,可以对合作开发的房地产项目依不同的合作开发方式,实施不同程度的控制。通过合作开发,投资人可以对合作开发的房地产项目的成本、设计理念、建设风格、楼宇的功用等按自己的意愿进行创作。不足之处是:合作开发房地产项目涉及到与合作对方的合作,法律关系及协作配合比楼宇购买式相比要更复杂一些。如果进行合作开发,投资人将要投入大量的人力、物力和财力。另外,合作开发房地产有两种方式,即不成立项目公司的合作开发方式和成立项目公司的合作开发方式。如采用后一种合作开发方式,则停止国有土地使用权协议出让规定将会构成一个障碍。 方式四:购买股权式。 具体做法是:由投资人或投资人的关联公司对于一家已经存在或拟创设的房地产公司的股权进行全面收购。通过收购该房地产公司的股权,而实现对该公司开发建设或拥有的房地产项目或楼宇的占有、使用、收益和处分的权利。 方案评价:这种方式比较前两种方式而言,最大的好处在于,投资收购房地产公司的股权,投资人不发生直接购买或通过合作方式获得房地产权利而产生的购房置物业的税费。不足之处有三个方面: 一是投资人对购置股权而拥有的房地产权利比较间接;二是对一家公司股权的收购,投资人需与另一家关联公司联手进行,投资人与该关联公司的关系将对投资人对间接购置的房地产的使用和处置产生一定的影响;其三,如不是对一个现成的房地产公司的股权进行收购,而是成立一个项目公司再去收购其股权,则停止国有土地使用权协议出让规定也会构成一个障碍。 收起
