第一步 看房 验明产权是关键 买房一定要看土地、房屋产权的关系是否明晰,有无遗留纠纷问题,防止一房两卖;审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性。注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符,有无抵押或共有人等;要搞清楚所购房子是商品房、集资房还是经济适用住房。集资房需要单位盖章后才能真正上市交易,而经济适用住房要住满5年才能上市交易。 第二步 签合同 确认买卖双方合法身份 行家提示:签署房产中介合同前一要 展开
第一步 看房 验明产权是关键 买房一定要看土地、房屋产权的关系是否明晰,有无遗留纠纷问题,防止一房两卖;审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性。注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符,有无抵押或共有人等;要搞清楚所购房子是商品房、集资房还是经济适用住房。集资房需要单位盖章后才能真正上市交易,而经济适用住房要住满5年才能上市交易。 第二步 签合同 确认买卖双方合法身份 行家提示:签署房产中介合同前一要审查其资格,看是否办理了工商登记手续;二要审查对方的委托授权书,以确认对方是卖主的合法代理人。 签订《买卖契约》时,买方需交纳购房首付款或订金,切记此款应亲自交给卖主,并由卖主出具收据。交给其他人,一定要审查对方的委托授权书,以确认对方是否是卖主的合法代理人。 第三步 办手续 必要程序不能简化 经过选房、看房、签合同三个步骤后,将进入买房的实质性阶段。具体是:房屋面积测绘、房屋价值评估、房屋抵押贷款、房屋产权过户、取得回执。行家提示:购房后应尽快办理房产证,并督促卖方尽快迁出户口;千万不要简化程序,不要私下交易,要合法、彻底办理过户手续。产权过户必须报经产权部门才能完成过户手续。 第四步 交房 按照合同约定执行 办理完所有手续后,买卖双方按合同条款交接房屋,验收房内不得拆除的房屋装修和附属设施,验收合格后买方付款。行家提示:买方在未取得房产证前,不应付清全部房款。关于税费的交纳应在《买卖契约》中注明由哪一方缴纳,未注明的要按照规定各自承担;最后,按照房地产交易中心规定,领取房产证时,必须本人到场,如本人因故不能到场领证,应提前办理委托领证公证手续。 关于房屋的税费计算一. 房屋的分类:普通住宅、非普通住宅、商用房、商住两用房……二. 房屋的性质:商品房、拆迁房、回迁房、房改房……三. 土地的性质:出让(商品房)、划拨(拆迁房)四. 普通住宅的标准:产证在144平米以下,过户评估价低于6800元/平米(两者必须同时满足)五. 普通住宅的税费(产证面积在144平米以下,评估单价低于6800元/平米):1. 不满2年:契税1%×评估价(评估单价×面积) 个税1%×评估价 营业税5.55%×评估价 物业维修基金:多层75×产证面积 电梯房90×产证面积注:a.任何一套房子物业维修基金只用交一次(跟交易次数无关)b.02年7月前交易过的房子都有物业维修基金,02年7月以后交易的房子维修基金基本都没有的,但要凭房东的维修基金发票才可以免掉,如果发票丢失要花100元的调档费去查一下c.拆迁房有点麻烦:只要没交易过,维修基金是必须有的,当然02年7月以后交易过的就没有了,如果产证是02年7月以后下的,维修基金房东也都没交过d.新商品房如果是在02年7月以后下的产证,维修基金也交过(如名馨花园、怡馨花园)e.市区的房子是不用交维修基金的2.满2年:契税1%×评估价 个税1%×评估价 维修基金:同上(少5.55%的营业税) 3. 满5年:契税1%×评估价 维修基金:同上 个税1%×评估价注:a.房东若是唯一一套住宅可以免掉个税b.如果是商品房(房东还有其他住宅情况下)征求房东意见让他签一个唯一住宅声明,买方就可以免掉个税c.没交易过的拆迁房个税是不可以免掉的(因为国家政策规定每户人家最后一套拆迁房是不可以卖的,除非是拿出其他房子的产证《包括商品房》,才可以交易d.交易过的拆迁房就成为商品房了 六. 非普通住宅的税费(产证144平米以上或者评估价高于6800元/平米,满足其一就是非普通住宅)1. 不满2年:契税1%×评估价 个税1%×评估价 营业税5.55%×评估价 维修基金:同上2.满2年:契税1%×评估价 个税1%×评估价(或者可以选择差价的20%来交个税) 营业税:差价的5.55%(差价:现购房的评估价—原购房的开票价。如果评估价与原购房差价为零或者成负值就没有营业税了) 维修基金:同上 一套房子所需交的税费与客户手里的资金是密切相关的,如果一次性付款税费就会很低贷款额度越少评估价就做的越低,税费也会越少 收起
