当今社会,购买一套宽敞舒适的房子是每个人愿望,也是每个人为之奋斗的一件大事。购买房子的支出在每个家庭中的支出也占有相当大的份额。然而,在房地产交易过程中,由于人们法律知识的欠缺,加上一些房地产商的不诚信操作,导致部分人在签订和履行商品房买卖合同时上当受骗,造成了较大损失。笔者根据自己经手的案子及司法实践,谈一下签订商品房买卖合同应注意的一些事项,供大家参考。 一、审查房地产商的实力。在签订合同时, 展开
当今社会,购买一套宽敞舒适的房子是每个人愿望,也是每个人为之奋斗的一件大事。购买房子的支出在每个家庭中的支出也占有相当大的份额。然而,在房地产交易过程中,由于人们法律知识的欠缺,加上一些房地产商的不诚信操作,导致部分人在签订和履行商品房买卖合同时上当受骗,造成了较大损失。笔者根据自己经手的案子及司法实践,谈一下签订商品房买卖合同应注意的一些事项,供大家参考。 一、审查房地产商的实力。在签订合同时,一定要看房地产商的营业执照和注册资金。审查执照的目的在于看和你签订合同的房地产企业是否合法注册。查看注册资金的目的在于摸清房地产企业的资金实力,有无履行合同的能力。目前房地产市场经过整顿后有所规范,但还有一些人为了枪好地段,未经合法注册就以个人名义买地皮,然后在社会上宣传,一些不明真相,法律意识淡薄,防范意识差的人就和其签订了预购协议,交付了定金。结果因手续问题或者资金问题造成合同不能履行,导致购房者上当受骗。还有一些房地产企业本身资金实力不雄厚,通过投机取巧注册,和购房户签订合同后,由于资金实力薄弱,房子不能按期竣工,房子交付无期限拖延,严重损害了购房者的利益。 二、审查“三证,”即土地使用权证、规划许可证、开工许可证。土地使用权证和规划许可证是房地产商在某一块土地上从事房地产开发的合法依据。如果没有取得土地使用权证和规划许可证,就说明其开发是非法的,其结果是无法取得房产证。我市“某某广场”由于房地产商投机取巧,打通关系后在没有取得土地使用权证的情况下从事房地产开发,在这个广场购买房子的人都没有拿到房产证。还有某企业因经济效益不好,为了谋取利润,和一房地产商勾结,将自己所有的土地在未交纳土地出让金的情况下用于房地产开发,并隐瞒了这一事实,向社会大肆销售。签订合同时约定是全产权房产证,结果交付的是半产权房产证,使所有购买房子的人经济上蒙受损失,权利上受到了损害。究其原因是这些购买房子的人在签订合同时未审查土地使用权证。开工许可证是房地产商开始施工的时间,如果没有开工许可证,那么购房者就无法知道具体的开工时间,从而也无法预见到交房期限。 三、明确约定逾期交房的违约责任。一些房地产商为了免除自己的违约责任,故意将逾期交房违约责任的内容用纸粘掉,或者用笔划掉,一些人不仔细看,草率签字,在房子逾期交付需要追究对方违约责任时没有合同依据,导致自己的合法权益无法保护。还有一些房地产商在签订合同时对违约责任的约定不对等。体现在加重了购房者逾期交付房款的违约责任,而减轻了自己逾期交房的违约责任,把双方置于不平等的地位。 四、明确约定交付房本的期限和逾期交付违约责任。有的房地产商由于手续未办全,明知自己房本办不下来,于是就故意把交付房本的期限不填,要不就不约定违约责任,恶意免除自己应承担的责任,最终使购房者在其逾期交付房本的情况下无法追究其违约责任。 五、明确约定面积。这里所说的面积就是建筑面积、使用面积、公摊面积。这里面的猫腻最大,宣传时说面积180平方米,结果交付时面积成了150平方米了,其它的全都公摊了。所以在签订合同时,最好将这三个面积约定明确,以免吃亏上当。 六、明确约定公用设施的费用。这里所说的公用设施费用是指天然气入网费、暖气入网费、有线电视入网费、网络接入费等等。在签订合同时最好向有关部门咨询清楚当地上述费用交纳标准,并在合同中作明确约定,以防止房地产商在房子交付时加价收费。 七、明确约定纠纷发生后的处理方式和管辖机关。这里所说的纠纷处理方式有两种:一是仲裁;二是诉讼。如果选择仲裁,则要明确约定仲裁委员会,格式为提交“XXX仲裁委员会仲裁”。如果只约定仲裁,而没有约定明确的仲裁机构,则在法律上视为约定不明确而导致仲裁条款无效。如果约定诉讼则要明确约定管辖法院。对于商品房买卖合同纠纷,可约定的管辖法院有原告所在地法院、被告所在的法院、合同签订地法院、合同履行地(即不动产所在地)法院。约定管辖法院时要注意不能违反级别管辖,即不能直接约定中级以上法院,否则约定无效。同时,约定了仲裁就不能再约定法院管辖,如果做出这样约定,则约定亦是无效的,则最终只能按照普通地域管辖诉讼 收起
